月份: 2021 年 12 月

每日樓市新聞撮要 2021-12-7

曾是全球最貴商業街道的銅鑼灣羅素街(面向時代廣場一段),由於地舖價值高、且不少屬大業主持有,故近乎是「只租不賣」,甚少出現買賣成交。然而,隨疫情漸趨穩定、通關在即,近日該段有業主罕有放售一個已持有半世紀的地舖,叫價約 3.8 億元。獲委託負責放售事宜的中原(工商舖)商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇指,放售物業為羅素街 28 號地舖,面積約 800 平方呎,意向價約 3.8 億元,現以交吉形式放售,以意向價計,呎價約 47.5 萬元。目前舖位獲連鎖口罩店短期租用,月租約 12.5 萬元。資料顯示,物業於 2014 年零售高峰期,曾獲知名護膚品牌以每月逾 140 萬元租用。黃新宇指,業主已持貨多年,現割愛沽舖,以重整投資組合。翻查資料,上址的原業主於 1964 年以 9.8 萬元購入舖位,曾作內部轉讓,但相關人士一直持貨至今達五十七年,若然舖位最終以意向價 3.8 億元成交,即半世紀物業大幅升值約 3,877 倍。早於八十年代前,羅素街一帶是街市及電車廠,及至九十年代初電車廠被拆卸,並原址建成現在的時代廣場,成銅鑼灣區地標,附近的建築物亦陸續重建,令羅素街變身成為名店林立的一線消費地段。而2012 年羅素街更成躍身為全球每月商用租金最昂貴的街道。惟近一年受疫情影響,街內吉舖、短租舖湧現。

每日樓市新聞撮要 2021-12-6

壓力測試 2010 年推行後幾度提高要求,買家在不提高還款能力與降低按揭金額下,若想較易通過壓力測試,延長按揭年期是其中一個方法。根據金管局的住宅按揭最新數字,銀行批出之平均按揭年期已約近 28 年,創下紀錄以來最長年期。事實上,按揭年期在近二十年出現延長趨勢,二十年前平均按揭年期是 18 年,十年前延至 23.7 年,再逐步增加至現為 27.8 年,反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加,原因為何?近十年樓價上升一倍,但十年來家庭月入中位數升幅僅達 30%,人工上升速度追不及樓價升幅。在置業供款能力降低之下,拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額,借款人一來可減輕每月供樓負擔,二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,即較易獲銀行批出按揭。以現時平均按揭額約 500 萬及現時按息計算,選用 20 年還款期之每月還款額約 2.4035 萬元,若改以選用 30 年還款期,每月供款額即降至 1.716 萬元,減幅達 29%。既然供樓金額降低了,借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率。壓力測試自 2010 年 8 月推行,其後再幾度提高要求,若想較易通過壓力測試,若非提高還款能力,又或降低按揭金額,延長按揭年期便是其中一個方法。同樣以上述 500 萬按揭額為例,買家屬於首次置業作自住,若要符合壓力測試,假定息率上升 3 厘後之供款佔月入不可超於 60%;買家月入 5 萬元,若選用 20 年還款期,壓力測試下之供款佔月入已達 69%,超出了上限;但若然將按揭年期延長至 30 年,壓力測試下之供款佔月入便降至 57%,可成功通過壓測。除了較易通過供款壓力測試,不少用家亦希望供樓輕鬆一點,因而選用 30 年還款期。事實上,雖然按揭以息隨本減的方式運算,較長還款期的累積利息會較多,但在低息環境下,尤其開首數年之利息相差並不很大,同樣以上述例子及息率不變以便參考,選用 30 年期之首 5 年按揭利息較選用 20 年期只是多出約 1.6 萬元。不過,息率確是有機會上下調整,用家應按自身情況去考慮。