【疫市按揭】想撈底趁低吸納? 選用「P 按 H 按」的3大考慮點

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受疫情影響,美國聯儲局今年內兩度減息,更將利率水平一下子降至零。預料疫情仍會維持一段時間,香港按揭息率有機會不升反跌。銀行並未在減息後調整P 按 H 按利率,對於現時入市用「P按」還是「H按」好?

P 按 H 按

(一)銀行未有跟隨減息P 按 H 按

考慮到大部分銀行未有隨美國減息而降低「P按H按」息率,現時用「P按」的業主供樓款額不會減少,因此未能受惠於減息。

另一方面,「H按」雖然在美國減息0.5厘後回落至1.1厘水平,但即使其後美國再度減息1厘,一個月拆息亦沒有回落,更反彈至1.8厘水平。

(二)「H按」供樓要用封頂息率

「 H按」息率現時一般為「H+1.24%」,封頂息率介乎2.35厘至2.5厘。以一個月拆息1.8厘加1.24厘後,息率為3.04厘,可見比封頂息率還高,故此用「H按」要以封頂息率供樓,喚而之供款沒有減少。要供款減少,就需待一個月折息最少回落至約1.26厘或以下的水平,才會低於封頂息率。

「H按」息率視乎申請者的貸款額多少,貸款越多,封頂息率越低。對於貸款額較少的業主,如現時選用「H按」,其封頂息率可能會高於「P按」。以貸款500萬為例,還款期25年,「H按」封頂息率2.5厘的每月供款($22,431),會較現時「P按」利率2.35厘($22,055)多約376元。

(三)「P按」處於歷史低位,難以再減

現時仍有9成業主選用「H按」的主要原因,是目前「P按」利率已處於歷史低位,加上息率長期處於低水平,預料銀行難會再減。

不過美元息率並非完全主導「H按」息率的升跌,本港銀行的資金需求亦是影響「H按」息率的另一大因素。所以才會出現美國減息後,一個月拆息反彈的情況。因此,現時選用「H按」的風險是利息長期保持封頂,而比「P按」多付利息。

總結:低息口可安心用「H按」

至於到底何者較好?如果預料息口仍長期處於低位,便可安心選用「H按」。但是要注意由於近期拆息高企,短期內「H按」會較「P按」高。


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