談談『地產霸權』:香港地產發展商是否真的在謀取暴利?

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香港人置業不成,是因為「港樓」並不是用來滿足香港人的住屋需求的。相反,「港樓」讓沒有良心的地產商謀取暴利,矛頭直指「地產霸權」。你,同意嗎?香港地產發展商是否真的在謀取暴利嗎?我們一起想想吧!

香港地產發展商

誰在「牟取暴利」?

首先,這個說法是著眼於利潤本身的多寡,還是利潤率的高低呢? 一杯珍珠奶茶賣20元,扣除舖租、人工、水電費、原料費等雜費後,每杯成本不會多於10元,利潤率高於5成;一條某牌子的牛仔褲,成本不過是雙位數,連同其他開支,每條牛仔褲的成本不會多於200元,卻可以賣上千元,利潤率達8成以上。一個某名牌的手袋,最普通的一個都近萬元,消費者可有想過所支付的價錢是製作手袋的材料還是隨處可見的廣告呢?

人人都在「牟取暴利」!

從上述例子來看,可能你會說名牌袋包很貴,買不起,但本來它的市場定位就是奢侈品,價格高昂亦是無可厚非。但我們會認為賣珍珠奶茶和賣牛仔褲的人「牟取暴利」嗎?顯然不會,因為我們會覺得縱使利潤率很高,但給人家賺十多元以至一千數百元並不過份,至少以我們的能力仍能支付。然而,對於樓這個必需品呢?你可以不買手袋,但你不可能沒有屋住。發展商每售出一個單位動輒賺幾百萬、幾千萬,於是大家就會認為要將半生積蓄都奉獻給發展商,換取一間「豆腐膶」 般大的住宅單位,然後還要繼續上班做足30年去供養這個單位。如果這樣都不算是「牟取暴利」,還有甚麼是呢?

香港地產發展商的盈利模式?

先不評論發展商是否真的牟取暴利,但我們必先了解發展商的盈利模式。首先,任何生意都講求成本控制和盈利最大化,房地產行業亦不例外。那麼發展商投地、建屋、賣樓的流程是怎樣的呢?香港政府一向奉行高地價政策,以補貼低稅率而帶來的營商便利。因此,政府每次拍賣土地後例必引來市場嘩然,因為每每麵粉價又再破頂了!而發展商除了從政府公開拍賣土地外,亦可透過私人業權併購來獲得麵粉。但隨著樓價節節上升,政府賣地的成交價屢創新高,發展商亦越見進取,而且越來越多實力雄厚的內地發展商都來港分一杯羹,在買地的時候搶高地價,當中不乏天價成交。而舊樓業主亦因為一環扣一環的情況下 ),他們的持貨能力亦基於租金有強勁的支持力而相應提高,猶如「皇帝女唔憂嫁」。

香港地產發展商的利潤率?

面對麵粉價日益上漲的不爭事實,發展商不得不把樓價提高。然而,你又清楚發展商的利潤率如何計算嗎?假設以平均樓面呎價(Accommodation Value, A.V.) 每呎13,000元計算,再加上每呎建築費約5,000元連同其他銷售開支,每呎可建樓面面積的成本已接近20,000元了,於是發展商便會定價每呎約26,000元,利潤率約30%。算下來其實發展商賣樓的利潤率比起其他行業的實際上還要低,只是總可賺金額(Lump Sum)比較大而已。不過,若果配合一些財務安排和商業架構,發展商便能轉瞬間將利潤率大幅提高,那就另作別論了。

與其用「牟取暴利」來形容發展商的商業模式,不如用「很好賺」來形容他們。想了解更多香港發展商的運作?不妨參加香港中小型業主會的物業投資講座,一起來詳談「地產霸權」吧!

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