自住放租大不同!5大買樓收租與自住的分別

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買樓收租與自住的分別

買樓自住和出租的最大分別,莫過於要額外繳付物業稅和借按揭,因銀行在批核非自住物業的按揭成數和貸款額都較嚴格。有意買樓收租投資前,必須清楚以下5項買樓收租與自住的分別和注意點。

買樓收租與自住的分別

1.放租物業的按揭成數最高得5成

如買樓用途為自住,首置人士最高可借9成按揭,非首置最高則達8成。相對地,如作出租之用,即使是首置人士,都不能透過按揭保險承造高成數按揭。放租物業的樓價不論多少,買家是以個人名義或公司名義買入,按揭成數一律最高只得5成。另外,如主要收入來源在香港以外,最高按揭成數會再降1成至4成。

2.物業稅

與自住物業另一最大分別,是出租物業須額外繳交物業稅。業主如在課稅年度有租金收益,就必須報稅,稅率是全年淨租金收入之 15%。

3.自住物業可扣15次稅

自住物業除了不用交物業稅,供樓期間可享15次扣除「居所貸款利息」的機會,出租物業則沒有此項扣稅。

4.租約要「打釐印」

自住物業的買賣合約無須打釐印,而放租前的租約必須打過釐印,方可成為具法律效力的證明文件,獲政府認受。

業主與租戶訂立租約後,須向稅務局遞交租約加蓋印花,即「打釐印」,其後雙方須根據租約中協議的金額,繳交稱為「釐印費」的租約印花稅。

「打釐印」是對業主與租戶雙方的保障,日後如遇上租務糾紛,租約中的協定就能成為法庭的參考證據。未經打釐印的租約不獲法律承認,不可作呈堂之用,甚至會被稅務局提出索償訴訟,繳付補打釐印的罰款。

5.成功放租後需通知「差估署」(差餉物業估價署)

除了必須為租約打釐印,業主亦須在一個月內向「差估署」呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》,依時遞交文件的費用全免,逾時須付 $310。當業主不幸遇上租霸,出現被拖租或欠租的情況時,方可有權採取法律行動追討。


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