想買唐樓搏收購?3項投資貼士助你買舊樓

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香港上車門欖高,不少物業投資者會考慮購入價值相對較低的舊樓區,如唐樓單位,以搏取被發展商收購機會,繼而賺取比「現貨價」高的「收購價」利潤。要精簡判斷一唐樓收購價值,首先要多作資料搜集,並懂得作下列兩項計算:

投資 舊樓

地積比率(Plot Ratio)

地積比率的定義,是建築物的總樓面面積,與所在地盤面積購成的比例。比率愈高,代表可興建的樓宇面積愈高。

地積比率 (Plot Ratio) = 總樓面面積 / 地盤面積

若該舊樓的地積比率還未用盡,則具收購價值;相反,如地積比率經已用盡,收購價值極其之低。

假設一個3,000平方呎的地盤,地積比率是10倍,可建築面積最多為3萬平方呎。如物業本身的最高地積比率是8倍,但物業只有3層高,發展商每收購一伙,便可以多建2至3伙,大幅提升地積比率,增加利潤。反之,如物業本身已有10多層,地樍比率已幾乎用盡,收購一伙只能建一伙,利潤自然低。

物業與港鐵的距離

一些地產經紀會以物業遴近港鐵站作優點,進行游說:因地點方便,租金回報相當高,非常具收賺潛力。然而,不少人包括某些地產經紀可能並不知道,與港鐵通道距離15米範圍以內的物業,由於無法打樁,私人發展商其實一律不會收購。除非政府連同港鐵一起進行收購,並作重建計劃,否則該物業收購潛力極其之低。

留意按揭成數及年期

雖然唐樓最高可申請9成按揭,但一般只能承造6成。如要申請高於6成的按揭,須由按揭保險公司視乎物業質素、申請人經濟狀況等而定。

而按揭年期準則,普遍由銀行以70至75年減樓齡,或申請者年齡決定,取其低者。比如說申請人35歲,而唐樓樓齡45年,銀行一般而言只會批出25年(70減45)的還款期。因此45年樓齡的唐樓,仍有機會借足25年按揭。

留意僭建及釘契物業

不少唐樓都有僭建問題,如加建露台,更改廚房間隔等。屋宇署一旦發現有僭建物,一般會發出清拆令,要求業主於限期內清拆僭建物,物業同時會被釘契。

買家宜自行查冊,避免買入問題單位。如仍想買入,業主或買家須如期清拆僭建物,然後向屋宇署申報,檢查後再申請取消釘契,及取得屋宇署發出的滿意紙。完成以上步驟後,銀行一般都會批出按揭。

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