舊樓投資: 發展商收購重建的4個考慮因素

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投資買入一超個過五十年的舊樓,一定會諗:「有沒有發展商買來收購的潛質?」地產經紀通常這樣說:「這個唐樓單位,地點優越,鄰近地鐵站,租金回報相當高(因為可做分間單位或已經是分間單位)最重要是有『收購價值』!」

但截至 2016 年底,香港樓齡達 50 年或以上的私人樓宇數字達七千多幢,這些唐樓是否全部都有收購價值?這個「收購價值」是怎樣計算出來呢?作為買家兼投資者,不妨先從下面四大因素判斷唐樓的價值。

收購重建

收購重建計算地積比率(Plot Ratio)

地積比率 (Plot Ratio) = 總樓面面積 / 地盤面積。地積比率愈高,可興建的樓宇面積便愈高,是發展商收樓時其中一個重大考慮因素。在發展商的角度來看,若地積比率「尚未用盡」便有收購價值;反之,地積比率「已經用盡」幾乎無收購重建價值,通常從唐樓的樓層數目和單位伙數來作參考。

計算物業與港鐵的距離

唐樓越近港鐵站有越高收購價值?不是的!原來,港鐵通道以上及左右15米範圍內的物業,私人發展商一律不會納入收購範圍,原因是無法打樁。除非港鐵和政府一起進行收購重建計劃,否則這個物業的重建價值極之低。然而某些地產經紀本身也未必具備有這些知識,因此他們未必是存心欺騙你,但是大部分業主肯定是知情的。因此,作為投資者,你必先預先了解這些資訊,才能確切了解唐樓的收購價值。

化妝樓

打算買入唐樓的你,必須加倍留神,留意「化妝樓」的問題,因唐樓樓齡高,日後維修和保養的問題必須列入首要考慮條件。我們視察唐樓單位時,習慣要先觀察單位的天花和牆身有沒有漏水的情況,有否發霉和滲水。不過,業主既想盡快賣出,又不想賣價因漏水問題而受影響,他們很可能會使用幾種技巧,例如重新髹油、假天花、牆身鋪瓦等來掩飾漏水問題。

僭建危機

香港地少人多,寸金尺土,很多業主務求在有限的空間內增加物業的可用面積,繼而選擇加建違例搭建物,亦即是「僭建」,而當中缺乏管理處和法團規管的唐樓情況尤為嚴重。我們買入物業時,必先留意該物業有否僭建物,或者有否收到屋宇署的建築命令(Building Order),即是常聽到的「柯打」。雖然地產經紀會在簽署臨時買賣合約時指出查冊上顯示該單位有「柯打」,但查冊並不會詳細說明該「柯打」是如何違規和應如何處理;經紀和賣家為了防止新買家因物業業權、物業狀況或屋宇署建築命令等問題而拒絕成交(俗稱「踢契」),因此會在臨時買賣合約上註明「買方知悉、明白及同意賣方以「現狀」出售物業,買方不可因為物業的任何狀況而取消交易」。所以,若買家在後期才發現該物業有問題也不能拒絕成交。

買唐樓,「無得輸」?

唐樓值博率相當高,進可攻(具收購潛力),退可守(單靠收租已足夠供樓還有利潤可賺)。初哥投資者看見這種具爆炸性的投資回報,理所當然地認為「無得輸」。要獲得投資回報,不妨先了解更多香港樓市,了解樓市走勢,參加香港中小型業主會的物業投資講座,從專業角度分析有較高機會被收購的舊樓特徵!

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