遇到「筍盤」別心急!小心埋伏「筍盤」下的2大陷阱

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正藉樓市下跌,若幸運遇上「筍盤」更是入市的大好時機!然而世上難有免費午餐,盲目「搶樓」恐誤墜陷阱,以下有兩個投資「筍盤」的貼士:

筍盤陷阱

1. 看穿預設高回報率,避開筍盤「高水樓」

投資新手易受高回報率吸引,而跌落賣家預設高回報的陷阱。一般而言物業租值反映其價值,因租金是為業主增加現金的最直接方法。

物業投資者分為兩種人,「炒家」和「投機者」。同價買入的單位,「炒家」不論在旺市或淡市,若物業價值未達心目中理想價格都不會賣出,務求「賺到盡」;後者則視乎市場環境,淡市下能賺亦願意以較低價值賣出。

善於創造高預設回報率,繼而高回報租約,正是炒家最拿手的伎倆。

假設一單位的市價和估價同為300萬元,市值租金若10,000元。只要賣家以高於市價30萬即330萬元出售,再額外每月支付2,500元即12,500元租用此單位,便可創造預設高回報率,計算如下:

月租 $12,500 x 12個月 = 年租金 $150,000 / 樓價 $3,300,000 = 4.55%

足足達4.55厘回報率!不過,這只是「造數」。

賣家退租後,因為遠高於市場租價,新買家實際上難以尋找肯付12,500元的新租客。

在「預設高回報率」的吸引,加上經紀積極遊說下,對市場價值了解不深的投資新手容易貿貿然買下「高水樓」。要避免「中招」,便應多作資料搜集,了解實際市況,如附近相關單位的買賣成交價和出租價。亦不要盲信並單靠經紀提供的基本資料作決定。

2. 別忽略睇樓的重要性

除了傳統物業,若肯花時間默色,可能會尋找到比市價低的二手「筍盤」。然而是否真的那麼「筍」?要知道銀行只按樓齡、樓層高低、單位大小、地區作單位價值估算,並不包括單位的實際環境質素。

比市價低於百分之二十,實用面積達三百多呎看似很「筍」的單位,可能實際環境質素差劣。再者,賣家可能以各種原因拒絕買家睇樓,更安排一成交便交吉。買家不宜在忽略細節下作衝動決定,因為單位內在環境亦會影響其價值,即使市價低,也要考慮裝修費、管理成本等,免得買下對自住和出售同樣不利的低水二手樓。

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