買樓過程要做啲乜? 申請銀行按揭與物業估價留意的7項細節

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申請按揭是上車過程中事關重大的一環,銀行在審批按揭額時,是根據其自身對物業的估價,而非買家購入物業時的成交額。然而在樓市下跌、物業質素參差等因素下,或會令銀行的估價低於買入價,導致貸款額低於預期。要避免失預算,以下7招教你避免估價不足,並順利申請按揭:

物業估價

1.向數間銀行作物業估價

各間銀行對評估物業的標準均有不同,置業人士宜向數間銀行查詢,找出最高估價的一間。

2.仔細查冊,留意物業有否違契

透過查冊,可得知單位有否僭建等違契問題。若待銀行進行物業估價時才發現問題,或會令估價降低。

3.請按揭專員或轉介公司提高估價

銀行是透過數間測量行或公證行評估物業,由於各測量行的專長有所不同,有些專門評估唐樓,有些則是豪宅,因此不同測量行的估價存有差異。如置業人士有相熟的按揭專員,可請他嘗試向銀行提出選用較高估價的要求。如果是首置上車新手,或未有相熟的銀行按揭專員,則可請按揭轉介公司幫忙與銀行協調,拉高估價。

4.注意網上估價未必準確

銀行的網上估價一般只來自一間測量行,而實際估價則經由多間進行,因此網上估價有別於實際。即使網上「估足價」,現實也有機會出現估價不足的情況,置業人士不宜過份依賴網上估價,以免失預算。

5.還清債務,確保信貸記錄良好

銀行為確保申請人財務狀況良好,適合申請按揭的資格,會在批核按揭前對其財務狀況作詳細審核,如審查收入、是否還有債務未還清等。置業人士宜在申請按揭前盡量還清所有債務,以便符合申請資格。

6.在半年至一年前查閲信貸評分

銀行批核按揭貸款額前,會參考申請人的信貸評分。建議置業人士預先在申請按揭前半年至一年,透過查閲信用卡的信貸報告,計算信貸評分。如評分未如理想,應盡快改善信貸狀況,如減輕負債,因為評分越高,越能爭取更佳的貸款條件。

7.比較不同銀行或按揭轉介公司的按揭利率與現金回贈

要選出最划算的按揭計劃,主要比較按揭利率和現金回贈。要注意實際利率低,並不等於最抵,還要考慮銀行是否提供可觀的現金回贈。有些銀行會以低按揭利率作招徠,但現金回贈卻可能遠比其他利息較高的銀行少,整體來說並非最「抵」。


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