新盤優惠著數多,小心影響按揭失預算

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隨著新冠肺炎疫情漸趨穩定,多個新盤開售,且均獲佳績。發展商紛紛推出各式各樣新盤優惠,吸引上車客入市。然而,要注意這些優惠有可能會影響按揭成數,小心影響按揭失預算。

按揭失預算

注意!按揭失預算成數以「光豬價」計算

發展商提供的新盤優惠,主要分為樓價折扣,以及各種現金回贈。

銀行在批出按揭時,會在按揭貸款上扣減兩個優惠金額,按揭成數以「光豬價」計算。所謂「光豬價」,即扣除發展商的額外折扣、回贈等的最終「折實價」。

例子一:500萬樓盤

假設你向發展商買入一500萬單位,選擇180天的即供付款方法,並獲享5%的樓價折扣,折扣後475萬。除了樓價折扣,發展商更額外贈送傢俱、提供免律師費、現金回贈等優惠,合共總值8萬元。

當準買家向銀行提供「臨約」,銀行會列出樓盤的每項優惠,繼而評估其價值,再作出相應扣減。因此,你最終只能借(500萬x95%-8萬)x8成=373.6萬。比起沒有任何新盤優惠,500萬單位借足8成按揭,可借400萬,貸款金額足足比有新盤優惠的多出26.4萬元。

另外亦要留意,印花稅以合約價500萬元計算,而非「折實價」,即15萬元印花稅。

例子二:高價1,200萬樓盤

至於較高價的樓盤,計法是否一樣?假設買入一1,200萬單位,且發展商提供總值25萬優惠,那麼最高按揭成數是五成還是六成?銀行會根據合約價的金額,決定最高之按揭成數,即1,200萬可借五成,然後再在貸款額上扣減25萬元的新盤優惠,最終借出575萬元,買家亦要繳付合約價1,200萬元的印花稅。

總括而言,每間銀行對於發展商提供的優惠,各自有不同評估準則。因此向不同銀行申請按揭時,最終批出的貸款額亦可能有所不同。置業人士要成功順利上車,必須事先做足功課,了解清楚各銀行對批核按揭的準則, 以免被新盤優惠影響按揭成數而失預算。


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