建築vs實用面積(一)感覺舊樓更有空間感?

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如果你有參觀過舊樓新樓,是否覺得面積相若的新舊樓單位,舊的那個好像空間較大?典型例子如沙田第一城若400呎「建築面積」的無窗台細單位,其「實用面積」雖然只得330呎,但卻有兩間睡房、獨立廚廁。但如果是相同「實用面積」的新樓,很可能只得一房,甚至是開放式單位。這其實和「面積定義」不同有關。

「建築面積」無統一定義

數十年前的物業一般以「建築面積」為基準,然後以「實用面積」計算單位實用率。不過,「建築面積」無客觀標準,每個樓盤的計法都可以不同,因此過往的發展商經常把公共走廊、停車場等的公用面積都計算於「建築面積」內,導致出現超低實用率單位,例如逾千呎「建築面積」的單位,實際可用空間或只得一半。

新例下新樓只計「實用面積」

為了對買家較公平,政府於2013年訂制了《一手住宅物業銷售條例》,新盤須劃一採用「實用面積」。其定義的樓面面積,包括露台、工作平台,但不包括窗台、天台、閣樓、平台花園、空調機房、停車位、庭院的面積。

換句話說,除了主體面積,單位內的露台與工作平台都會計入「實用面積」,所以佔據一定空間,故相比大部分不設露台的舊樓,多出來的面積分分鐘等同一間房。

何解相同面積的舊樓空間感卻較大?

「實用面積」定義08起才生效,舊樓以過往實用率粗略計算

雖然「實用面積」現時已有正式定義,但在2008年10月10日起才生效,而此日期前發售的一手樓均不在此限。政府修訂「實用面積」定義後,雖然二手盤轉為標示「實用面積」,但通常只以過往聲稱的實用率計算約數,加上舊式樓盤一般較少設有露台與工作平台等設施,故其標示的「實用面積」與單位可用面積較為貼近。

新業主為賺盡,壓縮單位可用面積

相對舊樓,由於露台與工作平台可用作計算「實用面積」,較厚的玻璃幕牆亦容許計算在內,因此大部分的新盤開則都預留了這些實用度較低的空間。不少新業主為了賺到盡,會用盡「實用面積」的定義,故壓縮了單位的可用面積,比較起來空間感較舊式單位細小。

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