買樓收租理財之3大報稅收租貼士

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放租物業在財務上與自住物業的兩大不同,是須繳交物業稅和計算租金。至於點先最慳稅?租客要求以按金代替租金又得唔得?以下3大貼士,教你點報稅同收租金先最有利!

報稅收租

1.物業稅點計?

在香港持有非自住物業作出租之用,賺得的租金收入須報物業稅。計算方法為課稅年度(4月1日至翌年3月31日)的總租金收入扣除由業主支付的差餉、不能追回的租金、及標準免稅額20%後得出之淨租金收入,再乘以現時稅率即15%。

所謂標準免稅額,包括所有從放租衍生的雜費支出,如地租、修葺費、管理費、保險費等。稅局為了簡化計算,會在業主的淨租金收入中劃一扣減20%,業主無須向稅局提供相關支出證明。

如遇上租客拖欠租金,業主報稅時亦要將被拖欠的租金收入計算在內,一經確認租金無法追討,便可申請扣減。

假設單位月租值為 $15,000,即每年租金收入:$15,000 x 12 個月 = $180,000。業主須繳之物業稅則為:$180,000 減 5% 差餉 = $171,000,假設無不能追回的租金,則再扣減劃一20% 免稅額=$117,000-($117,000 x 20%)=$93,600,最終的應繳物業稅就是$93,600x稅率15% = $14,040

2.扣稅貼士:以「個人入息課稅」報稅收租

對於收租物業的慳稅大秘訣,是選擇以「個人入息課稅」方法報稅,代替直接選擇繳交物業稅。雖然兩者在計算基準上大致相同,均是以「全年租金收入」扣減「差餉」及「不可追回租金」後乘80%,但如選擇申報「個人入息課稅」,收租物業的供樓利息支出便可獲扣減。

或有業主會擔心以上方法反被繳收更高稅款,由於稅局會以對納稅人較有利的方式評稅,所以業主只需如實申報收支,以及在報表內填上所付供樓利息便可。

要注意的是這只限於長期居港之業主(每年在港居住不少於180日),或連續兩年居住不少於300日。如業主長居外地,則須按15%的物業稅階繳稅,無法享有個人入息課稅的累進稅階。

按金「2按1上」,不能當租金

一般而言,單位的收租方法為「2按1上」,即2個月按金加1個上期。例如單位放租值為$15,000,即是要收$15,000 x 2 + $15,000 = $45,000。

按金作用為保障單位內的物件,如家俬電器等有任何損壞,業主可沒收按金作補償,因此絕不能當租金扣。如租客在臨遷走前2個月要求以扣減按金代替交租,絕不能同意,亦要跟租客講明按金不能當作繳付租金之用,並列明租約中。


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