唐樓先係寶?跟著以下3個步驟創造高效回報!

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在看下去之前,先問自己一個簡單問題:同是$500萬的樓,你會選擇將軍澳的納米新樓,還是位於旺角的舊唐樓?答案,你又知道嗎?

唐樓

步驟一:睇樓

但當你辛辛苦苦儲夠首期,終於可以揀樓,成為有樓一族時,「你有諗過買樓買咩好嗎?」事實上,大多數的人都不知道自己想要甚麼,一般只要做到高成數按揭便會買,又或者會選擇自己熟悉的生活圈,要不就近雙親屋企、要不就在工作地點附近。這個想法只是建基於買樓自住,假若要買樓投資,創造回報,這個想法就未必合適了。

「睇樓」不是為了買樓,而是為了藉此渠道了解最新物業市場資訊、擴闊眼光、累積經驗、更重要的是「知價」。如果計劃在熟悉地區置業,還需要查看其他地區質素相若的樓盤是甚麼價錢,這樣才知道自己心儀的目標地區定價有沒有偏貴。

若然是投資收租的話,更應該多看不同質素、類型的樓盤,比較一下新樓與舊樓的差距。樓盤受租客歡迎嗎?預期回報率可觀嗎?潛在升幅又有多少呢?

因此,要確定投資能得到回報,就算現階段「未有打算買」的人,第一件事都應該要去「睇樓」。

步驟二:留意唐樓買賣

在樓價、租金持續攀升的情況下,加上年輕人對獨立居住空間需求殷切,因而有不少投資者看中唐樓的潛力,原因包括︰1)大廈管理較寬鬆;2)基本上大廈公契條文沒有列明「不可分間」的話,則全部均可以作分間單位;3)改建成分間單位(俗稱「合法劏房」)出租。一層唐樓就能劏成數個「單位」,的確是高回報率的投資佳品。

假若你選擇用新樓來做分間單位,「來貨價」已經貴了,試想想,兩萬元一間的「豪宅分間房」,你願意租嗎?然而,當一間二百呎的納米樓也要索價五百萬元時,何不花點時間尋找一下有潛在價值的舊樓呢?就是要留意一點,切忌聰明反被聰明誤,若然公契清楚列明不可做分間單位,即使你是合法入則(經批准後將一個樓宇單位分間成兩個或以上的獨立房間),日後被大廈法團發現,他們大可「無情講」馬上要求你還原單位,因此打算入手做投資或是要承租居住的你都要多加留意。

步驟三:租金回報的考量

要創造高效回報,必須考慮租金的收入。假如大部分舊樓都有得劏,租金收入便會增加,租金的回報率就會同步上升,因此呎價就會大幅上升。當荃灣路德圍 ,即那些超過四十年樓齡的舊樓,一呎都要索價萬二三元,二十年樓齡的自然就要萬五六元,七至十年落成的樓就要萬七八元。當二手樓都逼近兩萬一呎時,相對地大家就會理所當然去接受新樓要萬九元起跳。相反,若新樓盤因純回報率下降,而讓新樓的樓價下調至萬五元時,萬景峰便跌至萬二元,荃灣中心便一萬元一呎,樓齡再大的洋樓便八九千一呎。一環扣一環地下跌,可見一切的升升跌跌都是遵循這套骨牌效應運作的簡單理論。

買樓投資時,購入唐樓成為投資者的一大熱門。要創造高回報率的唐樓投資,便要懂得比較,更要掌握甚麼是貴,甚麼是平。要了解樓市走勢,不妨參加香港中小型業主會的物業投資講座,在專業人士的指導下,買中爆升區便是指日可待的事情了。

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