呼吸PLAN(二)小心蜜月期後變「斷氣Plan」!影響轉按的2大因素

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過往對於樓價超過700 萬至1000萬的新盤, 由於買家只能承造最高六成按揭,發展商為了促銷並幫助難於申請銀行按揭的置業人士上會, 便開始提供「呼吸plan」作招徠, 部分更提供折扣價予選用「呼吸plan」的人士。

不過,置業人士如想在首3年息不還本的「蜜月期」過後轉按到別的銀行,需要衡量兩大因素,包括到時候的財務能力,以及樓價只否能升至能做較高按揭成數的價位,如在未做好預算的情況下衝動選用「呼吸Plan」,隨時變為「斷氣Plan」!

(一) 衡量長遠供款能力

由於「呼吸Plan」的申請人毋須接受壓力測試就能借入高成數按揭,如「蜜月期」後不幸遇上經濟下滑,導致收入和樓價大幅下降,便有機會出現資不抵債,樓宇成負資產的情況。因此申請「呼吸Plan」前,必須衡量未來是否長期有足夠的財政能力償還按揭,否則「蜜月期」後如果因為財政問題而無法定時供款,隨時會被銀行「call loan」 收樓。

(二)預計「蜜月期」後樓價能否升到一定價位 

假設買入一個 900萬的單位,並選擇了3年內還息不還本的「呼吸 plan」借8成按揭,即共720萬,如果3年後想轉按至別的銀行,該單位需要在3年後升至 一定價位, 才能向銀行借入較高成數的按揭。 

如果3年後樓價升幅不似預期,轉按便會難度,除非儲夠錢能補回差額,否則便會被迫困在「呼吸PLAN」中,承受巨大財政壓力, 最差的情況是被迫賣樓止蝕離場。

政府於2019年放寬按揭保險,舒緩買家財政壓力

政府在2019年新修訂樓按政策,放寬按揭保險,調高了按揭成數上限。由2019 年10月16日新政策生效起,800 萬以下的物業可承造高達九成按揭;800 萬至1000 萬的物業則可承造最高八成按揭。此舉舒緩了選用「呼吸Plan」買入1000 萬樓下物業買家的財政壓力,該他們可以轉按至較低息的銀行按揭。

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