呼吸PLAN（二）小心蜜月期後變「斷氣Plan」！影響轉按的2大因素

過往對於樓價超過700 萬至1000萬的新盤， 由於買家只能承造最高六成按揭，發展商為了促銷並幫助難於申請銀行按揭的置業人士上會， 便開始提供「呼吸plan」作招徠， 部分更提供折扣價予選用「呼吸plan」的人士。

不過，置業人士如想在首3年息不還本的「蜜月期」過後轉按到別的銀行，需要衡量兩大因素，包括到時候的財務能力，以及樓價只否能升至能做較高按揭成數的價位，如在未做好預算的情況下衝動選用「呼吸Plan」，隨時變為「斷氣Plan」!

（一） 衡量長遠供款能力

由於「呼吸Plan」的申請人毋須接受壓力測試就能借入高成數按揭，如「蜜月期」後不幸遇上經濟下滑，導致收入和樓價大幅下降，便有機會出現資不抵債，樓宇成負資產的情況。因此申請「呼吸Plan」前，必須衡量未來是否長期有足夠的財政能力償還按揭，否則「蜜月期」後如果因為財政問題而無法定時供款，隨時會被銀行「call loan」 收樓。

（二）預計「蜜月期」後樓價能否升到一定價位 

假設買入一個 900萬的單位，並選擇了3年內還息不還本的「呼吸 plan」借8成按揭，即共720萬，如果3年後想轉按至別的銀行，該單位需要在3年後升至 一定價位， 才能向銀行借入較高成數的按揭。 

如果3年後樓價升幅不似預期，轉按便會難度，除非儲夠錢能補回差額，否則便會被迫困在「呼吸PLAN」中，承受巨大財政壓力， 最差的情況是被迫賣樓止蝕離場。

■政府於2019年放寬按揭保險，舒緩買家財政壓力

政府在2019年新修訂樓按政策，放寬按揭保險，調高了按揭成數上限。由2019 年10月16日新政策生效起，800 萬以下的物業可承造高達九成按揭；800 萬至1000 萬的物業則可承造最高八成按揭。此舉舒緩了選用「呼吸Plan」買入1000 萬樓下物業買家的財政壓力，該他們可以轉按至較低息的銀行按揭。