疫情樓價跌想換樓?換樓方式(1)之「先賣後買」分析

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在第三波新冠肺炎疫情影響下,樓市由稍微回升重回跌軌,部分業主減價出售物業,加上減息降低置業按揭成本,令不少業主蠢蠢欲動想換樓。

換樓方式主要分為「先買後賣」與「先賣後買」。前者指業主出售舊樓並完成手續後才買入新樓;後者則指業主先買入或入伙新樓後才出售原有物業。

兩種換樓方式各有利弊,換樓客須了解清楚自身財政狀況,選擇合適自己的方法。本篇將為你分析「先賣後買」的優劣與考慮點!

先賣後買

好處一:先賣後買資金較充裕,買樓彈性較大

「先賣後買」的最大好處是沽出舊樓後套現的資金,可足夠支付新樓首期,解決最困難的「上車」一步。另外,如舊樓以高於買入時的價值出售,賺得的差額除了可用作支付首期,更可支付雜費如律師費、裝修費等用途,適合資金較缺乏之人士。

好處二:恢復首置身份,印花稅較低

業主簽署出售舊物業的「臨約」後,便可恢復首置身份,買入新樓時只須支付較低的第二標準稅率印花稅,毋須支付雙倍印花稅。

弊處:有「空窗期」,需先暫住其他單位

「先賣後買」要注意的是賣樓後的空窗期。當遇上樓價急升的情況,業主在售出舊樓後或未能無縫接合地買入新單位,便需尋找單位暫住或租住。另外,亦需尋找地方安置舊樓的傢俬,待買入新單位後才可入伙。

注意一:申請九成按揭保險,須先將舊樓完全售出

如業主想以「先賣後買」方式為新樓申請九成按揭保險上車,要注意基於九成按揭保險的申請者必須為首置人士,按揭保險公司會要求業主在申請九成按保前,將舊樓完全售出。否則即使手持「臨約」,最高只能申請八成按揭保險。

一般做法是銀行會先批最高八成按揭保險,待舊樓正式簽署「轉讓契」正式成交後,便可再向銀行加借一成。

注意二:新物業的完成交易日期,須較舊物業遲

基於申請「按揭保險」的物業只能作自住用途,要注意如舊物業本身持有按揭保險,必須待交易完成後,銀行才會為新物業批出按保。因此謹記新物業在訂立完成交易日期時,必須較舊物業為遲。


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