疫情樓價跌想換樓?換樓方式(2)之「先買後賣」分析

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對於掙扎換樓應該「先賣」還是「先買」,最優先考慮的是資金是否充裕,以及處理換樓期時的住屋問題。上篇講完「先賣後買」,本篇將為你講解「先買後賣」!

先買後賣

好處一:先買後賣沒有換樓期的住屋煩惱

相對「先賣後買」有「空窗期」需另覓暫時居所和安置傢俬的地方,選擇「先買先賣」的換樓客可以無縫接合地「樓換樓」,無需租樓暫住,亦可將舊樓傢俬直接搬遷至新單位,省卻繁複的搬運工夫。

好處二:時間上較充俗

選擇「先買後賣」的業主不用擔憂心水單位會被捷足先得,在新居佈置上時間亦較充俗,可待入伙後才慢慢放盤。

弊處:財務要求較高

由於原有物業仍未售出,不能像「先賣後買」般利用沽出單位的資金作支付新樓首期,「先買後賣」因此適合資金較充裕的換樓客。

弊處:批核按揭與壓力測試較嚴格

在按揭方面,由於換樓客買入的是第二個物業,銀行在批按揭時可能會以「二套房」計算,按揭成數會下降一成,壓力測試亦較嚴格。不過當原有物業出售後,可向銀行申請由八成加回九成按揭。

另外,要注意換樓客如屬非首置人士,買入800萬元或以下的物業最多只能承造八成按揭。

注意一:須付雙倍印花稅,一年內售出舊居可退稅

由於「先買後賣」的換樓客買入新物業時尚未沽出舊有物業,變相等於同時持有兩個物業,故此稅務局會要求其在買入第二個物業時預繳15%「雙倍印花稅」。

如果換樓客在一年內成功沽出舊物業,便可申請退稅,而退稅後所須支付的印花稅會跟「先賣後買」一樣可享較低的首置印花稅稅率。

注意二:賣樓壓力

換樓客如未能在一年內售出舊物業,便不能獲退回稅項。當面對退稅期迫近,換樓客或會急切賣出舊樓以獲退稅,屆時可能需考慮減價賣樓,一旦樓市轉淡,亦容易遭買家壓價。

另外,如賣出物業時不幸遭買家撻訂,換樓客需趕著在退稅限期前另覓新買家,可見「先買後賣」或為換樓客帶來賣樓的心理壓力。


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