何謂分間單位?創造優質劏房投資心得分享 分分鐘幫你 1 間變 4間(下)

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分間單位

優質分間單位的四贏局面

前文所言,香港市民對住屋需求只會有增無減,而政府多年來在房屋政策上優柔寡斷、又不敢與發展商為敵,覓地填海又阻撓處處,加上劏房市場早已飽和,大量劣質劏房充斥市面,果非市民之福。因此,筆者認為優質分間單位是一項極具潛質的投資項目,更可以達致四贏局面,令各方受益。且以下列一個簡明圖表,加以解說:

角色 效益 展釋
原業主︰ 一分錢都不用花 原業主可以直接出租給大租客,免空置、免管理、免裝修,將成本減至最低。
大租客︰ 建立良好形象,有道義地賺錢 大租客出資將租用單位重新裝修,合法分間成多間單位(根據屋宇署建築物條例改建,符合消防條例、結構安全、電力供應安全等,再由註冊認可人士及認可機構簽發許可證明,並購買第三者責任保險,以減低潛在風險),使原業主安心,從而願意以較相宜的價錢簽訂長租約,既降低折舊率,同時增加大租客的穩定性,確保裝修和其他雜費成本都能回本。
分租客︰ 可居住性價比高的單位 分租客能租住優質分間單位,包括︰合理空間(人均居住面積不少於四十五平方呎)+ 交通便利 + 良好治安 + 衛生環境 + 只需付容易負擔、且低於市價5-28% 的穩定租金。基於開初大租客與原業主簽訂長租約時已定好合理回報,免卻了日後因成本增加(原租金增加)而大幅加租來維持回報率。
社會︰ 有效解決住屋問題,舒緩民怨,挽回市民信心 近年本港社會各方面千瘡百孔,住屋問題纏擾多年仍然無法改善。既然不能寄望政府打救,我們只好齊合大眾力量自救,自行解決住屋不足的問題,舒緩民怨。

從以上分析,無論是原業主、大租客、分租客還是社會皆能從優質分間單位獲益,短期內可以幫助香港人有個安居之所,,繼而可以舒緩民怨,締造和諧社會。筆者必須強調,要達致四贏局面,大租客務須緊記 –「不要賺到盡」,因為分間單位即使如何優質,也還是分間單位,分租客選擇租住分間單位都一定有其難言之處的!

賺到盡到頭來反而因小失大

政府過往曾推出不少纾困措施,例如補貼每戶電費1,800元,原意是援助有需要的市民,但有些貪心的業主想把這1,800元直接「袋入自己袋中」。當然租客們也不是傻的,這只會令他們反感,但我認為真正吃虧的是業主而非租客。本來業主的角色只是代表租住分間單位的各位租客申請電錶,一直都是他們用者自付。但現在有補貼卻沒有平均分給每戶,就好比碌卡消費卻沒有回贈當折扣,他們永遠只有付出而沒有收成,而且數百元的補貼,對租客們來說,所佔收入的比例是很高的。但相對業主來說,多了這1,800元,收入比例卻不高,作用不太,但肯定會增加租客對單位的分手成本。

假設每個單位的租金為6,000元,租客完約後一旦不續租離開,業主至少會損失兩星期(價值3,000元)的租住時間;再需要支付約4,000元至5,000元來維修、上油等作粉飾單位;還要付給地產經紀找尋新租客的3,000元佣金;而且新租客入住時還應享有約七天的免租期,即1,500元,以上開支合共約為兩個月的租金收入(12,000元)。這個數字還得假設業主能馬上找到新租客承租計算的,故此,一旦破壞雙方關係,增加租客與單位分手的機會,絕對是因小失大的行徑!

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