你不得不知的 3大租約條款隱藏陷阱

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香港人買樓致富的例子多不勝數,在樓市持續升溫的當下,「買磚頭」仍是不少港人首選或認為最佳穩定的投資工具。不過即使你有充足彈藥做物業投資,也不能保證是穩賺不賠的生意,皆因不少交易均可能暗藏陷阱,尤其對帶租約的樓盤更要小心謹慎為上!

你不得不知的 三大租約條款隱藏陷阱

說一個較為常見的情況,投資初哥往往受高回報率所吸引,很容易就會跌入賣家的「預設高回報」陷阱。那麼何謂「預設高回報」呢?簡單來說,物業的價值某程度上取決於該物業的唯一能產生現金的方法 — 租金。如該物業所收取的租金夠高的話,該物業的價值亦會相應提高。在香港的物業市場上,工商物業的租金回報率一般在 2% 至3.5% 不等,住宅物業一般在3%至4%不等。

對於「炒家」來說,創造預設回報率是他們的拿手好戲。創造高回報租約正是他們常用的伎倆,因此我們應該學會如何避免誤中預設高回報的「陷阱」。假如物業A的估價及市場價都是350萬元,賣家會透過高回報租約來個乾坤大挪移,只需兩個月的時間,然後連租約以高於市場價25萬元,即375萬元放賣(這方法在升市時會更見效)。

陷阱一:預設高回報(高水樓)

經運算後得出回報率是4.16厘,確實很吸引!但是我們要知道物業的真實價值為350萬元,市值租金收入大約為每月11,000元。只要賣家以高於市場價每月支付額外2,000元租用此單位,待十個月死約完結後便立即退租,最後多補貼2萬元便大功告成,賣貴25萬元。再絕一點,賣家甚至可以於成交後即時搬走,損失只是26,000元(兩個月的按金)。但新買家之後能否覓得願意交租13,000元的新租客?可說機會甚微,但已跌落買了高水樓的「陷阱」!

投資初哥一般不甚了解市場價值,很多時候都會在經紀積極遊說和受“設定高回報”所吸引而貿然買下高水物業。因此,我們投資物業時不可以盲目相信地產經紀,單靠他們所提供的基本資料來作出投資決定。我們應花點心機做足功課,譬如搜集附近相類近單位的出租價和買賣成交價。除了研究目標屋苑或大廈外,亦應了解同區的市況。若發現該目標物業與市場有很大出入,便需要想清楚是否值得投資了!

陷阱二:連租約「筍盤」

隨着股市破頂,樓市亦不斷創新高,令不少計劃置業的人士只好把目光由傳統物業轉移至一些比市價低水的二手樓盤。如果你肯花時間默默物色的話,的確有機會「執到寶」。不過除了高水樓的「陷阱」,一些比市價低水的二手樓盤,亦有不少潛在風險,尤其是帶租約的樓盤,筆者稱之為筍盤陷阱,下文就分享一個真實例子供大家參考。

早前筆者的朋友成功購入了一個在深水埗黃金商場旁某座的一樓連平台單位,包括三百多呎的室內實用面積及一百多呎的平台,距離港鐵站出口只是十秒鐘步行路程。雖然賣家早就把單位拆契,因此他只有三百多呎室內實用面積,但是賣家可以安排在成交時即時交吉,而且銀行能夠承做至少六成,甚至達九成的按揭。加上地產經紀的推波助瀾下,朋友在確認單位的售價真的比市價低於百分之十五後,就算賣家以租客在住用為由,不讓他先睇樓後成交,他也欣然答應了,並邀約我一起去收樓。

可是,當他一進入單位後,原本笑咪咪的他頓時嚇得呆若木雞。原來賣家將連接室內與平台的門口改成窗戶,並把平台的部分出售給樓下的商戶,商戶於平台上放置了很多水塔,以致全屋的窗門都被水塔遮擋著。只要一打開窗戶,水塔的環迴流轉聲便會傳遍到整個單位了。很多時,我們會主觀地認為低水二手樓盤的成因來自賣家的個人原因身上,再者銀行並不會把單位的實際質素和環境納入估價範圍。銀行只會按地區位置、樓齡大小、樓層高低和單位大小作粗略對比估算。因而在不懂遊戲規則和忽略細節的情況下衝動買樓,「執到寶」是你好彩,「執到屎」絕對是與人無尤,後悔也來不及了。

這裡筆者總結一下碰有犯下的兩個錯誤,其一,是朋友掉以輕心,輕易相信了不能睇樓的原因,確實大部分情況下連租約買樓不能睇樓屬於正常情況,但可以安排即時交吉卻不能安排睇樓就不成理由了,畢竟租戶搬家再快也要半天吧!其二,是朋友忽略了忽略低水的真正原因,上述事件就是物業的環境出現了問題,大大貶低了物業的原有價值。

陷阱三:唐樓陷阱

買唐樓,除了價錢相對便宜外,不少人還會看好收購重建的價值,亦是地產經紀會對投資者的經常說法:這個唐樓單位,地點優越,鄰近地鐵站,租金回報相當高(因為可做分間單位或已經是分間單位)最重要是有『收購價值』!但這個「收購價值」是如何被計算出來呢?看起來確實合情合理,不過常說魔鬼在細節中,所謂的「收購價值」其實有數可以計,不過因篇幅所限筆者就留待下文再細說了。

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