何謂合規劏房?創造優質劏房投資心得分享 分分鐘幫你 1 間變 4間(上)

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全球主要城市樓價高企,香港更是貴中之貴,近年更在不同機構的調查內蟬聯樓價最貴、全球最難負擔樓價地區之首等「美譽」,但如此「驕人」的成就,只能令普羅大眾無奈苦笑。據統計,早於2014 年香港樓市物業總市值已達20.6萬億港元,可以買下將近兩個紐約或者三個新加坡

合規劏房

投資佳品「劏房」是社會現實需求

樓價處於歷史高位,不但上車客難以負擔,即使換樓客也難以細屋換大屋,買樓自住竟然成為「堅離地」的事情,令市民怨聲載道。香港樓價的強勁勢頭和高企現象,除了筆者另文《辣招無效!?》提到的政府頻頻出手的「辣招」無效,反助樓市升溫之外,還可歸納為三個主要因素:借存利率、沒有第二選擇以及「舊樓有得劏」。

首兩項容後再敘,今日主要來談談第三大因素:「劏房」。談及劏房,確有其負面印象,但卻反映非常現實的社會問題:據 2018年底統計數字顯示,一般家庭平均需輪候4.7年,才可獲分配公屋,而且公屋採取積分制度,對於非長者單身人士更殘酷,申請人數高達十三萬,但每年只開放兩三千個額度,等待時間更長達三十多年才可入住公屋。

劏房需合規 最忌聰明反被聰明誤

在樓價、租金持續攀升的情況下,加上年輕人對獨立居住空間需求殷切,因而有不少投資者看中唐樓的潛力,原因包括︰1)大廈管理較寬鬆;2)基本上大廈公契條文沒有列明「不可分間」的話,則全部均可以作分間單位;3)改建成分間單位(俗稱「合法劏房」)出租。一層唐樓就能劏成數個「單位」,的確是高回報率的投資佳品。

那麼用新樓來做劏房又是否可行?先不說「來貨價」貴了,再仔細想一下,兩萬元一間的「豪宅劏房」,你願意租嗎?然而,當一間二百呎的納米樓也要索價五百萬元時,何不花點時間尋找一下有潛在價值的舊樓呢?

不過也要密切留意一點,就是切忌聰明反被聰明誤,若然投資的舊樓或唐樓公契清楚列明不可做分間單位,即使你是合法入則(經批准後將一個樓宇單位分間成兩個或以上的獨立房間),日後被大廈法團發現,他們大可「無情講」馬上要求你還原單位,因此不論是打算入手做投資或是要承租居住的你都要多加留意。

「舊樓有得劏」所帶來的樓市骨牌效應

談回正題,假如大部分舊樓或唐樓都有得劏,租金收入便會增加,租金的回報率就會同步上升,因此呎價就會大幅上升。到任何一區由下而上尋找租盤做市場調查,最入門版可供一至二人居住的劏房普遍叫價六千元,裝修漂亮一點或是稍為大一點的便要索價八千元。那麼整個出租的洋樓一房單位自然就會叫價一萬元以上,兩房單位就要一萬五千元了。在這情況下,意欲出租整個單位的業主沒有任何理由要叫租低於一間劏房,而不欲租住劏房的租客自然會願意多付數千元租住整個單位。

結果,無論持有劏房的業主抑或整個單位的業主都不愁沒有租客,受租金支持自己物業的回報率,自然「皇帝女唔憂嫁」可以「吊高來賣」了。因此,在「舊樓有得劏」的情況下,租金收入便會增加,投資物業的租金回報率就會同步上升,因此呎價亦隨之上揚。

專業人士亦願租住 劏房變優質分間單位有價有市

上述談到的內容並非筆者空口說白話,絕對有數據支持,不妨看看政府的數字又是如何。據統計處在2016年調查顯示,全港約有92,700間劏房,與去年公布88,800個微升約4%,合計全港約有20.97萬人居住在劏房內,平均住戶人數為2.3人。租金中位數則是4,500元,當中有27.9%的住戶的每月租金介乎4,000元至5,000元,另有22.1%住戶的租金達5,000元至6,000元,而整個單位的每月租金則升至12,000元至13,000元。

由此觀之,租金差距逐年顯著拉闊,未來的劏房數目只會越來越多,但劏房租金怎樣上升也是相對便宜的,以往多為低收入人士、外籍人士和單身人士才居住劏房,現在只要劏房相對優質,交通方便,治安良好,設有間隔牆、獨立廁所及窗戶,裝修得像新樓的開放式單位一樣舒適寫意!同樣也只得二百呎,分別在於同一個大門進入,還是獨立的大門而已,漸多專業人士也願意租住劏房。

筆者相信優質分間單位市場會逐步將劣質分間房淘汰,而此文的下半部分,筆者將以實際經驗和心得,繼續分享為何優質分間單位是極具投資潛質的投資項目,又如何令給人負面印象的劏房變成優質的分間單位,達致業主與租客的多贏局面,讓分間單位的租賃變得更穩定和可持續。

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