「按保」、「二按」傻傻分不清 關於按揭你不得不知的五個重要資訊

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過往財力有限的置業人士每多透過按揭保險計劃(簡稱「按保」),向銀行申請現樓或樓花私人住宅物業之高成數按揭,以解決首期資金不足的問題。例如購入一個五百萬元的住宅單位,按揭成數為八成,還款期為二十五年,以浮息按揭計算貸款,一次過付清保險費,每月保險費為八萬元,你也可以善用網上的按揭計算機輕鬆計出心儀物業的按揭月供及保險費。

「按保」、「二按」傻傻分不清?關於按揭你不得不知的五個重要資訊

二按」有辣有唔辣

可是金管局近年屢次出招收緊按揭成數,加上樓市暢旺,業主的態度變得相當強硬,幾近「零」議價空間。至於「按保」的出現,除了可協助未能負擔首期的市民較易上車外,更重要是:政府要保護香港的金融體系,防止銀行過度借貸、承受過高風險。

要注意的是,「按保」只接受一千萬元或以下之住宅物業申請,當中只有八百萬元或以下的住宅物業才有資格申請最高九成按揭貸款。然而,現時新盤呎價動輒逾萬元,物業造價一旦超過六百萬元,即納入樓市監管措施範圍,上車客變相難以透過這渠道獲取相關貸款。發展商有見及此,與銀行合作推出「二按」,並配合多項銷售策略及置業優惠,讓上車客可減少即時的首期支出,減輕上車負擔,達成置業夢想。不過「二按」亦有既定限制,一般而言,若買家採用「二按」需要先取得敍造「一按」的銀行同意,否則該銀行隨時有權終止「一按」合約。鑑於現時的新盤「二按」普遍由發展商相關的財務機構提供,亦與個別銀行簽訂協議達成共識,因此買家可一併申請「一按」及「二按」貸款。

「按保」、「二按」大不同

「按保」及「二按」的區別是,前者主要由香港按揭證券有限公司作擔保,減低銀行為置業人士提供七成以上至九成按揭貸款之風險,而且申請手續簡便,他們向銀行支付一筆按揭保險費,而保費可納入按揭貸款的一部份與每月的供款費用一同償還,更可享現時市場上最優惠的按揭計劃,實際按息約2.15厘至2.4厘。

按揭保險計劃(停止接受收入非來自香港人士申請按揭保險計劃)

「按保」、「二按」傻傻分不清 關於按揭你不得不知的五個重要資訊

至於後者與「一按」則為兩筆貸款,當中「二按」的息率普遍較高,雖然有些新盤以首兩年超低息(P-2.5%)作招徠,實際按息是2.5厘,不過由第三年起,按息便高達六厘以上,與「一按」息率差距3.6厘至3.85厘,而且「二按」手續費較按保費為高,因此,買家決定申請「二按」貸款前,應先評估個人的還款能力。

關於按揭你不得不知的五個重要資訊

物業估值點樣計?

在申請按揭過程中,銀行會先為物業進行估價,並與物業成交價比較,取較低者計算可造按揭金額。如以五百五十萬購買一個物業,在申請六成按揭時,物業估值是五百三十萬,那麼銀行亦只會以較低者即五百三十萬計算可造按揭金額,即客戶最高可借取約三百一十八萬之按揭貸款。

壓力測試又點計?

按揭計劃條款 (Terms)

按揭利率 現金回贈 罰息期 退款年期
P Plan (2.15%) P=5.25%-3.1% P=5%-2.85% 1.8% 2年(2%、1.5%) 5-30年
H + 1.26% 上限Cap P -3.1% 實際利率2.15% 1.8% 2年(2%、1.5%) 5-30年

物業之按揭申請成數

「按保」、「二按」傻傻分不清 關於按揭你不得不知的五個重要資訊

新造按揭貸款年期︰上限為30

樓齡人齡
6成以上 新買 75減(最長可做30年)80減(最長可做30年)
轉按 75減(最長可做25年)80減(最長可做25年)
6成以下 80減(最長可做30年)80減(最長可做30年)

不過自從《施政報告 2019》宣布放寬首次置業人士的按揭成數,置業門檻可謂大幅下降,尤其是 600 萬至 1,000 萬的住宅物業最為受惠,以 700 萬的物業為例,放寬前按揭成數上限為六成,首期需 280 萬,但放寬後按揭上限到九成,首期僅需 70 萬,大幅縮減儲首期連印花稅的時間。

此外,目前所有按揭申請都需要先通過壓力測試,而修訂後首次置業人士則不需要通過壓力測試,也可以申請按保,對首次置業人士而言,相信對有一定吸引力。按揭資訊隨政策的市場因素不時有變動,對投資新手而言不可謂不複雜,除了透過文章為大家分享這些最新資訊外,亦歡迎大家來參加香港中小型業主會的物業投資講座,一齊交流學習,洞察樓市先機。

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