「辣招」無用?! 三個指標睇通香港樓市何以持續升溫

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樓市走勢持續上揚 信「辣招」降溫太天真

香港樓價自 2004 年開始持續上升達十四年之久,有如脫韁野馬絲毫不見煞停跡象。由於樓價上漲週期長,幅度大,勢頭猛,因此特區政府屢次推出多項嚴厲的樓市調控措施,除了持續七次收緊按揭貸款外,還加推世紀辣招 — 買家印花稅,以及致命的雙倍印花稅,也就是著名的「三項辣招」來震懾炒家及外來投資者。但時至今日結果可謂有目共睹,香港的樓價始終沒有被壓制下來。

一般人對於政府落重辣招都會天真地解讀成打壓熾熱樓市的措施。而事實上,推行辣招的目的僅為保護香港銀行體系,規限銀行可做的按揭成數。以免大跌市時,負資產的數目大增而令銀行壞賬急升,進而危害到整個非常依賴金融業的香港經濟。不過近日特首於《施政報告》提出放寬按揭成數的措施,對 2020 年以至未來本港樓市是好是壞,則留待另文解說。

香港樓市指標

樓市分析:由印花稅政策看「辣招」如何幫倒忙

筆者大膽地說,特區政府過往推出的各種辣招同樣會影響樓市,但影響的並非打壓樓價,而是使成交量銳減。然而,成交量大幅降低並不代表成交價會跟著大幅調低,反而有少許幫倒忙 – 推高了現時的樓價。以下我會就三種不同印花稅政策加以說明。

首先,樓市成交量減少,地產經紀的收入一定會減少。好簡單的數學題︰假設本來有 100 單成交,出一次辣招後只餘 30 單,待市場適應後,成交量自然會輕微增加,達到 40至 50 單。不過政府又再一次出辣招,成交量馬上降回 10 多單。因此可供參考的數值便會越來越少,原本 100 單成交就會有 100 個指標。這 100 個指標本來是精準的數據,但如果現在只有 10 多單成交做指標呢?這 10 多單成交就會主導了整個市場了。換句話說,若果這 10 多單均是高價成交的話,樓市就會被解讀為乾升;相反這 10 多單是低價成交的話,市場就會被解讀為跌市。

左手交右手 發展商借「二按」避 DSD

接下來談談「雙重印花稅,DSD」,它確實會影響一手樓的樓價,但發展商只需要把定價提高 15%,即把額外的稅收加進樓價內,該 15% 由發展商代買家支付。因為要買家真金白銀付首期一點已不容易,何況還要再多付 15% 呢?但如果可以將這 15% 是以借貸形式繳付呢?這就完全兩回事了。

發展商現在賣樓會非常貼心地以「發展商二按(第二按揭)」的方式代買家支付。只要你肯簽名,拿出一兩成首期,發展商就會提供一條龍服務,一人分飾兩角,兼任銀行的職能!這個操作十分簡單,不問背景不做審查,用他們旗下的財務公司幫買家承造七成半左右的按揭,再加上首一兩年貸款的息率要比銀行的港元定期存款利息還要低。問題就這樣解決了,還完全幫你徹底消除「借定唔借,還得到先好借」的憂慮。試問「邊有咁大隻蛤乸隨街跳㗎」,發展商只會同你計到盡。記住,所有現金回贈或折扣優惠,都是左手來,右手去,到最後都是由買家上繳給政府的。

租金回報可觀 SSD 反令二手樓市場萎縮

再看「額外印花稅,SSD」,這條例令買家必須最少持有物業 3 年。的確,這樣做會令投資者投資物業的成本增加,理論上會減少了炒家的樓目,但同時也減少了物業的流動供應量,即物業持有者對出售樓宇的意欲減低。近年港大社會科學研究中心就香港人擁有財富數量作出調查,發現千萬富翁數量高達 68,000 人,即每 108 名港人中就有一名千萬富豪,他們平均年齡為58歲。可以知道其實大部分香港人都好有錢,大家身邊的業主 10 個中有 8 個都手持過百萬現金。

加上在低息環境下,業主們的持貨能力相當強,他們根本就沒有逼切性放盤。在盤源稀少的情況下,當少數瘋癲的買家願意以高價去接貨時,這些零星的成交價格,經報導後自然變成其他賣家的指標,成功製造樓價爆升的假象。就算有利可圖,業主們的態度依舊是「 I Don’t Care! 」在租金回報維持可觀情況下,沒有人願意輕易賣出手頭上的物業,情願繼續收租。在少買少賣的情況下,二手市場必定會萎縮,甚至可以用冰封來形容整個物業二手市場。

BSD 作用雞肋 有錢買得起任何時候都是入市時機

至於針對國內同胞而推出的「買家印花稅,BSD」(約 10%)。同樣發展商會照樣提供各式各樣的補貼給買家,結果就如上述情況一樣,造就了高的定價。瘋癲的買家會是何人?We know that feel, Bro! 同胞們會繼續來港置業,原因在於他們實在太有錢了,有錢的程度超乎你我想像。

國內同胞何解明知高稅收都要這樣做呢?大家都心裡有數,莫過於不安心留過多錢財在祖國。昔日,他們明知會讓保險公司賺取可觀的手續費(約佔保費的 20%),都要排隊來港刷銀聯卡。即使現在沒有這種玩法,他們也就轉移將錢投入物業市場。一來比保險手續費來得便宜,二來香港樓宇如黃金般保值,三來香港法例完善,他們的資產能夠受到保障。因此,同胞們會不惜一切,繼續為香港樓市作貢獻。

現有業主持貨力強 年輕人「上車」更難

港人經歷 97 金融風暴後進行着一場持續供樓運動,2007 年統計處公佈供滿樓的比率是 52%,2009 年升至 60%,而 2016 年的人口普查數據顯示,只有 34.3% 自置居所住戶是有借貸及承做按揭,而其中有不少也是差不多供滿的。這不單令業主的持貨能力大大提高,而供滿樓的業主還懂得財富衍生效應。在樓市辣招下,供滿樓的業主雖不可以細樓換大樓,但可以改為向多買一些細型單位。基於市場是由購買力三角形的最上端去接收成交的,這班業主的能力當然高過草根的上車能力。

所以結論是,印花稅的存在會讓整體樓市如預期中上升,即是年輕一群的置業比率還是會下跌,但擁有多層物業的人士卻會增加,樓價升跌的指標作用會越來越沒有參考價值。最終會做成貧者愈貧,富者愈富!

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