【按揭擔保人】受擔保者「按保」難過關!必知 3 項按揭審批注意點

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在按揭審批方面,對於透過「擔保人」協助買樓和持有「第二層樓」的置業人士,銀行一般都會較為嚴格,而按揭保險的審核更難「過關」。在擔保人協助下,按揭審批和計算方法會有下列 3 個變化。

(一)「按揭成數」下調一成

首先「按揭成數」會下調一成。以一樓價$700萬的物業為例,在不申請新按揭保險的情況下,按揭成數最高可達六成,即可獲得$700萬 X 60% = $420萬,但是如果透過「擔保人」上會,按揭申請人最高只可承造五成按揭,即$700 X 50% = $350萬。

(二)「供款佔入息比率」下調一成

除了按揭成數,供款佔入息比率亦會下調一成至不得多於40%,以及「壓力測試」的供款佔入息不得多於50%。如果物業在這種情況下估價不足,上會便更有難度。

(三)「按保」審批更嚴謹!

置業人士如想在「擔保人」的協助下同時申請「按揭保險」借八成按揭,由於被擔保者的原有按揭額已由六成下調至五成,申請「按揭保險」借八成按揭等同於比原有按揭額多出30%貸款,固銀行及按揭證券公司會進一步下調「供款佔入息比率」下調5%。

如果夫婦在持有「一層樓」下,由丈夫作為妻子「擔保人」,透過妻子名義買入「第二層樓」,兩層樓的總供款額不得多於兩人入息總和的35%;而在加息三厘後不得多於入息45%。

■實際例子

舉例而言,如果持有一個正在供款的$600萬舊物業,承造六成按揭,即共$360萬,還款期30年,假設每月供款$15,000。

第二層樓價為$700萬元,按揭成數下調至五成後,只能向銀行借最多$350萬。如果申請按揭保險至借八成,可加借$210萬,最終總貸款額為$560萬元。但是,由於「一按」50% 加「按揭保險」30%後,按揭成數將會比原本高出20%以上,故兩層樓的總供款額,不得超兩過人入息總和的35%;而在壓力測試加息三厘後,不得多於入息45% 。

兩層樓的供款額相加為$15,000 + $23,000 =$38,000,在供款佔入息不多於35%下,月入需達$108,500元才可通過測試;加息三厘後,兩層樓的供款額為$52,236,供款佔入息不多於45%下,月入$116,000元才可通過壓力測試。

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