【按揭年期】應否用盡30年供樓期？5 個攤長供款期的好處與注意點

疫情持續打擊全球經濟，各大央行繼推量化寬鬆，利率長期走低，受惠於低息環境，不少業主將按揭供款年期攤長至上限的 30 年，以減輕每月財政負擔。供款年期（供樓期）長短，視乎財政能力與投資規劃，選擇供款期時不妨考慮下列數點。

好處（一）較易通過壓力測試、借得更多貸款

攤長按揭年期的好處是降低每月供款額，壓力測試會較容易通過。以一樓價$500萬物業、借9成按揭（不加借按保）、年利率2.3%為例。假設供款期為15年，每月供款額為$29,584， 壓測的最低入息要求是$60,488；若供款期攤長至30年，每月供款額大幅降至$17,316， 最低入息要求是$41,648，可見上車難度大減。而且，攤長供款期可讓借款人獲得更多貸款，有助增加物業的選擇。

好處（二）低息有利其他投資

現時2厘多的利息成本比不少穩健投資的回報為低，對於有投資習慣的業主，寧願攤長供樓年期，將資金轉作投資用途。加上利率仍處於歷史性低位，即使攤長供款期，利息支出也不會令業主過份「肉赤」。

注意（一）沒有投資習慣的業主宜採用短供款期 「慳息」

不過，對於有充裕現金，但沒有投資習慣的業主，建議避免過度延長按揭還款年期

，可縮短供款期來「慳息」，因為15年和30年供款期的總利息支出可相差逾倍。

注意（二）年齡、樓齡影響按揭年期上限

雖然根據金管局的指引，供款期上限是30年，但實際上是否批足，仍取決於銀行。每間銀行對審批按揭年期的標準都不同，常見的限制是「供款年期+樓齡」或「借款人年齡+供款年期」不可高於指定年數。

假設一家銀行的指引是「70年」，那麼一個樓齡50年的物業，最長按揭年期便是20年；如果是「借款人年齡+供款年期」，那麼即使是新樓，如果借款人年齡已55歲，供款年期上限便只得15年。

注意（三）退休都未供完樓

根據上年的新批出的按揭統計調查 ，2020 年 5 月新批出的按揭還款期增加至 27.5 年 。現時不少業主為了用盡低息按揭貸款的優惠， 轉按時不單會維持原有按揭年期，甚至進一步拖長還款期。如果低息環境持續，對於30歲的置業人士，或會到退休年齡都都未供完樓。