【一開二攻略】配偶想買第2層樓,但過唔到壓測點做好?

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物業「一開二」的其中一個方法是把自住物業轉按套現,給配偶作為首期後再買第2層樓。不過如果配偶收入無法通過壓力測試,又想借足8成按揭,又可以怎樣做?

假設一對夫婦:丈夫月入$7萬,名下有一個價值$700萬的自住物業,其按揭餘額剩350萬;妻子則月入$3萬,沒有名下物業。如果妻子想買入$900萬物業,並做8成按揭,顯然其入息無法通過壓測,無法借夠$720萬。如以其月入$3萬、按揭還款期30年,利率2.5厘計算,最多只能夠借到$317萬。

丈夫作擔保人仍借不夠!

如果妻子想以首置身份借8成按揭買$900萬樓,以丈夫作擔保人是否可行?丈夫月入雖然比妻子高一倍有多,但是由於已經要負擔名下物業的按揭,而對於本身已有按揭在身的擔保人,新物業的按揭需要成功通過壓力測試。那麼,即使夫婦總入息是10萬元,實際上仍然無法借夠8成。

最可行方法:丈夫將物業轉名給妻子,再買入第二個物業

最可行的方法是丈夫先將物業轉名給妻子,而第一層物業餘下的按揭350萬由妻子負責。以丈夫月薪$7萬買900萬樓,是能通過壓力測試借足8成的。

■缺點:轉名印花稅

不過,此方法的最大缺點是要支付轉名印花稅。$900萬物業的轉名印花稅為$33,750。

至於為了買入第二個物業,是否值得花這筆$30萬多的轉名印花稅就見人見智。不過,不妨可一試以彌補轉名印花稅損失為由和業主議價。

注意!8成按揭必須為是自住物業

要留意如想為第二個物業承造8成按揭,必須為自住用途,因此第一個物業需要給家人朋友居住,或出租。而選擇出租的話,則第一個物業的按揭成數最高只能達5成。

另外要注意在為第二個物業承做8成按揭時,須待第一個物業完成轉名程序,並且當丈夫信貸報告內Mortgage Count一項消失後才可。(Mortgage Count指原本有按揭在身,查閱環聯信貸資料時,若有其他按揭,環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。)否則,第一個物業的按揭餘款仍會被銀行計進 DSR 內,導致無法通過壓測而借不足。

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