【一開二攻略】趁低息實現「一層變兩層」2 大方法!

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雖然新冠肺炎疫情持續影響本港經濟,但未見樓市受大打擊,近日樓市氣氛暢旺,可見樓市在這10年來即使受盡波折仍長期「企硬」,整體走勢向上。而在息口近乎零的環境下,不少業主趁低息借貸,善用各種方法令物業「一層變兩層」,即把自住物業轉按套現,然後買入第二個物業作投資之用。本篇和大家分享實現低息「物業一開二」的兩個大法!

以在6年前以$400萬買入一個物業為例,借貸9成,年利率約2.15%,還款期為30年。6年後,餘下還款額約$305萬。

假設樓價現在升至$450萬,要將物業「一開二」有兩種方法:(一)賣樓後一次過買入兩層、(二)加按物業後多買一層。

方法(一)賣樓後將所得利潤,加儲蓄一次過買兩層樓

出售物業後,大約獲利$450萬-$305萬= $145萬。假設打算買入一個$550萬的物業作自住之用,再買入另一個$300萬單位出租。

如$550萬的單位借9成按揭,首期約為$55萬,連同其他印花稅及雜費,合共約$75萬。然後,以餘下$145萬-$75萬=$70萬現金,買一層$300萬的物業收租,借5成按揭即150萬元,需要額外支付$20萬,以及印花稅約$300萬x15%=$45萬。假如業主是已婚人士,還可透過配偶持有物業,將印花稅減至約$9萬,連同其他開支總共約需額外$30萬。

此方法的所需總現金為$75萬+$80萬+$30萬=$205萬,減去出售後賺得的$145萬,額外共需支付$60萬。

(二)加按物業後,將所得金額加儲蓄多買一層

至於第二個方法,是透過加按。假設樓價升至480萬元,可仍然以9成按揭加按套現共約$480萬x0.9-$305萬=$127萬。同樣買入$300萬的收租物業,借5成按揭後連同所有雜費共約$170萬,最終大約需額外支付$170萬-$127萬=43萬元。 從以上例子可見,加按所需的額外現金雖然,但只有一層$480萬及$300萬的物業;而賣後再買,雖然需多付一點額外金錢,但卻可有一層$550萬及$300萬的物業,總資產得以提升。

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