想搵出高「性價比」樓出租?3種租金回報率計法

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計算租金回報率有多種方法,每種計法反映的情況均有所不同,是乎目的選擇。如純粹考慮一物業是否值得買入投資,簡單計算基本年租金回報率作參考即可,而較複雜的投資角度計算,則可更準確計算回報。

租金回報率

1. 基本租金回報率:每年租金/樓價

常聽租金回報「幾厘」,就是最基本的簡單計算方法—「每年租金/樓價」,目的為初步衡量樓價是否偏高。

假設物業樓價$400萬,每月租金$1.5萬,每年租金$18萬,租金回報率:18/400 = 4.5%,即所謂4.5厘。

2.淨租金回報率:(每年租金 – 管理費)/ 樓價

單位每年涉及不少雜費開支,以管理費佔的比例較高。管理費是否需要計算在內,視乎情況,對於一些管理費非常低的舊樓(一般為每平方呎$2.5或以下)可在計算中剔除。

例子如一350平方呎,租值$1.5萬的舊單位,管理費為每呎$1。每月$350的管理費,對於上萬元的租值所佔比例不大,不將其計算在內也分別不大。

然而,新盤管理費較高,可達每平方呎$5以上。以同一面積的新單位為例,管理費為每平方呎$5,總共$1,750。可見租金回報會被高昂的管理費蠶食,這種情況下就需把管理費計算在內。

3.投資角度:(每年收入-支出)/投入資本

上述租金回報率是最基本的計算方式,如要更精確計算實際回報,須連同其他置業支出計算,包括首期本金、印花稅、地產經紀佣金(一般為樓價1%)、律師費、雜費等。
以樓價$400萬,造按息2.5厘5成按揭,每月供款$7,920,管理費$600,月租金收入$15,000的單位為例。

要計算資本回報,首先要計算投入資本。假設首期$200萬,印花稅$9萬,地產代理佣金$4萬,律師費及雜費$1萬, 裝修費約$6萬$,總成本就是$220萬。

計算投入資本後下一步是計算淨收入。即每月租金收入 $15,000- 管理費$600-每月供款$7,920=$6,480,回報便是3.53厘 ($6,480 x 12 / $2,200,000 x 100%)。


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