每日樓市新聞撮要 2021-12-6

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【星島日報】

美聯營業經理李承德表示,葵涌豐寓頂層 H 室,面積 322方呎,另附連 232 方呎天台,向東,並享開揚公園景業主於 3 個月前叫價 740 萬,其間吸引不少睇樓客參觀,由於急於沽貨,遂減價 72 萬至 668 萬放售,最終獲上車客議價後,減至 648 萬易手,呎價 20124 元,累計減價 92 萬,較市價低約 3%。原業主於 18 年 6 月以 727.9 萬買入上述單位自用,持貨 3年沽貨,帳面虧蝕 79.9 萬,貶值 11%。

【東方日報】

祥益胡志偉稱,屯門公屋良景邨良英樓低層 13 室,實用面積約 441 方呎,有綠表買家於區內物色公屋近 3 個月,已參觀近 20 個放盤,終以未補價第二市場價約 220 萬元購入上址,呎價約 4,989 元。

【HK01】

同為 90 後的黎氏夫婦,分別於 2017 及 2018 年大學畢業,投身職場短短四年,去年初決定遂斥約 533 萬元購買屯門一個樓花單位,屬實用面積 321 平方呎的一房戶型,早前正式收樓,成為業主。畢業四年便成功上車,黎太認為是因為與丈夫二人目標一致。「我哋中學已經拍拖,未畢業已經想買樓,好彩我兩個都係咁諗,大學未畢業已開始有做兼職儲錢。」黎氏夫婦最初的上車目標為居屋,故大學畢業後即分別以單身名義入紙申請居屋,惟未被抽中。為增加中籤機率,二人決定 2019 年結婚,由排「個人隊」轉為「家庭隊」,仍然落空。故結婚後兩人未有外出租樓,暫跟家人同住,以節省開支。「我哋抽咗好多次都抽唔中,其實都用左唔少錢,除咗居屋,我哋仲有抽埋白居二,每次都要幾百蚊。」黎太指。不過「居屋大抽獎」每年得一次機會,二人又未儲夠首期,經代理介紹下,他們轉為留意新盤樓花,打算趁樓花期內再多儲一點首期。夫婦二人是「打工仔」,每月收入合共約 4.5 萬元,工作年資僅數年,黎太分享指,若有意買樓,除要及早計劃,也要充份與另一半溝通,「因為要儲錢就要犠牲好多嘢,一年只可以去一次旅行,又未必成日會同朋友食飯。好似我老公中意打機,佢都要計住唔可以買太多 game。」去年初反修例事件未完結、疫情又開始爆發,樓市相對淡靜、樓價略為回調,二人決定入市。黎先生指,「我哋本身都住屯門,睇左御半山好耐,但佢遲遲都未開(推盤),心急之下就買咗呢度(恒大旗下恆大.珺瓏灣)。」去年簽訂買賣合約那一刻,夫婦二人十分開心,有
感完成了多年的心願,豈料數月後竟開始後悔。「一開頭買係好開心㗎,不過真係估唔到買完之後會有國安法(去年 6月 30 日生效),我哋好後悔。」黎太解釋道,政治環境不穩,令二人萌生移民的念頭,惟他們當日入市承造了 80%高成數按揭,單位亦未過三年額外印花稅(SSD)期限,如將物業轉手需涉高昂稅項,故早前正式收樓一刻,二人心情忐忑,並透露或待單位「鬆綁」轉手後再作移民打算。

【明報】

近月工商舖物業大額成交湧現,中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,11 月份工商舖市場共錄得約 464 宗買賣成交,對比 10 月回升約 14%,不論工、商、舖類別都均錄升幅,總計亦比 2020 年 11 月多出約兩成。至於總成交金額表現同見理想,11 月共錄得約 104.18 億元,按月遞增約 37%,而對比去年同期約 145.71 億元就減少約 28%。資料顯示,2020 年 11 月份錄得鰂魚涌太古城中心 1 座全幢成交,作價逾 98.45 億元。潘氏續表示,工商舖市場 11 月大額成交增多,三個類別於月內均錄得逾億元交易,月內最大宗成交為領展(0823)公佈以約 27 億元收購柴灣嘉業街 60 號全幢貨庫大廈,而舖位市場則以宗數取勝,連錄多宗逾億元成交,例如資深投資者黎永滔以約 1.83 億元售出中環德己立街 17 至 19 號德和大廈地下 01 及 01A 號舖。另沉寂一段時間的寫字樓市場於 11 月都錄得大額交易,為結好控股(0064)作價約 4.2 億元售出上環中遠大廈10 樓全層。潘氏認為,過往年底前節日氣氛旺盛,不少投資者都「收爐」或外遊,而今年受新冠肺炎影響,旅遊受限,加上工商舖有多個新盤推出,全面刺激市況熾熱,又有不少業主議價空間逐步收窄,帶動更多買家加快落實入市,預計工商舖市況將會持續升溫,成交量料會呈穩步上揚趨勢。

【大公報】

壓力測試 2010 年推行後幾度提高要求,買家在不提高還款能力與降低按揭金額下,若想較易通過壓力測試,延長按揭年期是其中一個方法。根據金管局的住宅按揭最新數字,銀行批出之平均按揭年期已約近 28 年,創下紀錄以來最長年期。事實上,按揭年期在近二十年出現延長趨勢,二十年前平均按揭年期是 18 年,十年前延至 23.7 年,再逐步增加至現為 27.8 年,反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加,原因為何?近十年樓價上升一倍,但十年來家庭月入中位數升幅僅達 30%,人工上升速度追不及樓價升幅。在置業供款能力降低之下,拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額,借款人一來可減輕每月供樓負擔,二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,即較易獲銀行批出按揭。以現時平均按揭額約 500 萬及現時按息計算,選用 20 年還款期之每月還款額約 2.4035 萬元,若改以選用 30 年還款期,每月供款額即降至 1.716 萬元,減幅達 29%。既然供樓金額降低了,借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率。壓力測試自 2010 年 8 月推行,其後再幾度提高要求,若想較易通過壓力測試,若非提高還款能力,又或降低按揭金額,延長按揭年期便是其中一個方法。同樣以上述 500 萬按揭額為例,買家屬於首次置業作自住,若要符合壓力測試,假定息率上升 3 厘後之供款佔月入不可超於 60%;買家月入 5 萬元,若選用 20 年還款期,壓力測試下之供款佔月入已達 69%,超出了上限;但若然將按揭年期延長至 30 年,壓力測試下之供款佔月入便降至 57%,可成功通過壓測。除了較易通過供款壓力測試,不少用家亦希望供樓輕鬆一點,因而選用 30 年還款期。事實上,雖然按揭以息隨本減的方式運算,較長還款期的累積利息會較多,但在低息環境下,尤其開首數年之利息相差並不很大,同樣以上述例子及息率不變以便參考,選用 30 年期之首 5 年按揭利息較選用 20 年期只是多出約 1.6 萬元。不過,息率確是有機會上下調整,用家應按自身情況去考慮。

【信報】

觀塘觀月.樺峯低層 K 室,實用面積 695 方呎,3 房套房間隔,座向西方,可享單邊開揚都市景,買賣雙方議價後以 1125 萬元成交,實用呎價 16187 元。中原地產表示,買家為換樓人士,鍾情單位景觀開揚,間隔四正實用,遂入市作新居。原業主於 2014 年 4 月以 873.6 萬元買入單位,持貨 7 年,現沽貨賬面獲利 251.4 萬元,單位升值約 29%

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