每日樓市新聞撮要 2021-11-11

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【星島日報】

由長實發展的洪水橋#LYOS,於今日再推 90 伙應市,包括72 個分層戶,以及 18 個前庭花園戶,整批單位折實平均15817 元。項目設於紅磡的售樓處現場所見,場外現排隊揀樓人流,更由商場延伸至港鐵紅磡站外。長實執行董事趙國雄表示,是次供銷售的前庭花園戶於開售 20 分鐘內已全數被選購,銷售流程順暢,買家反應熱烈。項目剩餘的全數分層單位都已推出,未來會繼續以招標形式推出項目的「層層叠趣」複式戶。趙氏指,項目吸引不少年輕買家,單位樓價於 800 萬以下,能承辦高成數的按揭,實屬他們開展置業階梯的好機會,能迎合他們的負擔能力,故受這個組別的客源垂青。長實高級營業經理楊桂玲就指出,項目客源中以用家為主,同時亦不乏投資者買入單位作收租之用。市場消息指,該 90 伙分層單位,於開售約兩個半小時內已全部被認購。

【東方日報】

多個新盤推售帶動二手市況,個別成交再創新高。將軍澳MALIBU 一房園景單位以 800 萬元售出,為日出康城區同類單位首達「8 球」個案。中原伍錦基表示,上述單位為3B 座高層 E 室,實用面積約 368 方呎,今年 6 月開價 860萬元,減價 60 萬元沽出,呎價約 21,739 元。原業主於2018 年 3 月以 575.5 萬元購入,帳面賺約 224.5 萬元。沙田上車盤價量齊升。消息透露,偉華中心 3 座高層 G 室,實用面約 297 方呎,剛以 610 萬元售,呎價約 20,539 元料屬項目歷來新高。美聯陳國良指出,11 月該區市中心二手屋苑暫錄約 11 宗買賣,並以上述屋苑佔 4 宗最多,同盤3 座中高層 F 室,日前售 680 萬元,料做價亦屬項目近期高位。該行柯志東又稱,荃灣綠楊新邨 D 座高層 7 室,實用面積約 445 方呎,剛以 760 萬元售出,呎價約 17,079 元,同類型單位上月曾售約 700 萬至 728 萬元,是次做價屬近數月高位。此外,已補價自由市場居屋亦錄高價買賣。美聯梁榮貴稱,馬鞍山福安花園 1 座高層 F 室,實用面積約 592方呎,原則三房間隔,剛售 790 萬元,屬項目近 3 年新高,呎價約 13,345 元。雖然二手交投稍為轉旺,仍右部分業主選擇加快套現,不惜損手離場。北角尚譽一個開放式單位,早前以 500 萬元轉手,約 3 年多帳面貶值約 70 萬元。中原林龍南透露,上述單位為高層 E 室,實用面積約 198方呎,可望海景,成交呎價約 25,253 元,新買家為用家,看好附近地區重建後的發展潛力,而原業主於 2018 年 6 月以 570 萬元買入,單位跌價約 12.3%。部分業主平價出貨
吸客。該行胡鴻洲指,九龍站君臨天下 1 座低層戶,實用面積約 1,015 方呎,現時望海景,但日後有機會被遮擋,料原由內地業主持有收租,近日僅以 2,860 萬元登記售出,貼近園景價,低市價約 11%,呎價僅約 28,177 元。事實上,是次做價更較個別銀行估值低約 22.7%。晉誠地產胡卓輝稱,青山公路春和海景花園 A 座中層 3 室,實用面積約 953 方呎,連車位售 1,118 萬元,呎價約 11,731 元,低市價約5%。有銀行對上址不連車位估值逾 1,300 萬元。此外,業主陸續擴大議價幅度。消息稱,紅磡半島豪庭 1 座中層 A室,實用面積約 948 方呎,減價 100 萬元,售 1,638 萬元,呎價約 17,278 元。

【HK01】

市區重建局與香港平民屋宇有限公司(平民屋宇)合作的「大坑西新邨重建」項目,在 10 月底已向城規會遞交重建方案,隨後再向受影響居民提出「先遷出後回遷」的遷置安排,不過有關注團體表示曾訪問 600 多戶居民,當中逾九成住戶不接受相關安排。重建方案預計 12 月可獲城規會批准,整個項目料在 5 年後完成重建,就有居民拒絕接受遷置安排,據消息人士透露,期間發展商將向受影響、需要搬遷的約 1,200 戶大坑西新邨居民提供租金津貼。以三人家庭為例,5 年租金津貼約 70 萬元,平均每月津貼約 1.16 萬元,估計整個項目涉及的總租金津貼合共約 10 億元。相關租金津貼安排以 5 年期計算,預計分兩次向可合資格人士派發,相關金額以家庭成員人數劃分,人數較少的一人、二人家庭,分別可獲得約 54 萬、60 萬元的租金津貼,三人家庭則獲得 70 萬元。至於四人及五人家庭可獲得 81 萬及近 100萬元的津貼。假若 5 年後項目完成重建,相關人士選擇不遷回大坑西新邨,將會再獲額外四分之一的補償金額。以目前深水埗、石硤尾一帶住宅租務個案來看,是次平民屋宇提供的租金津貼,加上本身租戶每月需繳交的公屋租金約 1,000元至 2,000 元,合計金額料足夠讓受影響人士承租同區的合適單位。參考目前南昌站的大型新盤匯璽,其一房戶月租約2 萬元,開放式戶月租約 1.5 萬元,若受影響租戶不是選擇這些樓齡較新的樓盤,相信市場上有一定選擇,如美孚新邨等大型老牌屋苑。對於部分大坑西新邨年紀較大的長者擔憂最終難以找到租盤,消息人士指,平民屋宇已準備後備方案,假若有個別人士在尋找租盤遇到困難,可尋求社工隊協助及聯繫地產代理。若然最終仍未能解決住屋問題,不排除由平民屋宇承租酒店客房,讓受影響居民入住,又或與提供過渡性房屋的非牟利機構商討安置事宜,惟相關津貼也需要再作計算。至於項目租金津貼的申請資格,消息人士透露,平民屋宇傾向「從寬處理」,不會考慮相關居民的收入狀況,但會考慮居民會否持有多項物業或貴重物業,不過若個別居民僅持有一項物業作收租金收入用以維生,預計也會通過審查。目前受影響的 1,200 戶人士中,初步估算已有超過一半人士可通過審查,其餘暫未獲通過審查的人士,主要涉及住戶並非登記用戶本人,相信釐清親屬關係後也可獲通過。不過消息人士又指,現時有個別大坑西邨登記用戶,把現有單位用作非法私人出租用途,並早已遷出單位,預計該類人士未能通過審查。此外,有團體指政府可先借出區內公屋,以協助居民解決遷置問題,隨後才啟動重建計劃。消息人士認為,上述措施並不可行,因會阻礙現時多達 25 萬宗的公屋申請輪候情況。整個「大坑西新邨重建」項目將提供3,347 個住宅單位,上述作為重置現有租戶的約 1,300 伙,完成重建後會繼續用作私營廉租屋邨,屆時居民可繼續以「公屋租金」承租單位,同時也接受相關居民買入單位。至於尚餘約 2,000 伙將作「首置單位」出售予首次置業人士,該批「首置單位」暫時未落實折扣水平,但預計將會以「居屋水平」訂價。

【明報】

私人補地價項目成為主要住宅新供應來源,發展局長黃偉綸早前表示,本季來自私人重建/發展項目可提供6150 伙,佔本季總供應 7110 伙的 86%。其中作為近年最大型補地價項目之一的新地(0016)西貢十四鄉項目,繼 2017 年完成近 159 億元補地價、創本港最大宗補地價後,近期再下一城,以約 37.2 億元完成補地價,令項目單位總數由不足 5000 伙大增逾九成至 9500伙。若以新增總樓面計,每方呎樓面補地價約 4245元,較 4 年前高約 33%。本報就上述補地價向新地查詢,新地回應稱暫不作評論。事實上,黃偉綸 9 月底公布本季度賣地計劃時已表示,今季來自私人重建/發展項目共涉約 6150 伙,合共 12 個項目,最大規模來自十四鄉。資料顯示,新地近期就十四鄉項目完成補地價手續,涉及 37.1919 億元,整個項目將提供共 585.27 萬方呎樓面,其中約 562.58 萬方呎為住宅部分,另有非住宅及公共交通交匯處等。資料顯示,新地 2017 年已就該項目完成 158.9248 億元補地價,涉約 497.66 萬方呎樓面,包括約 468.8 萬方呎住宅樓面,每方呎樓面補地價即約 3193 元。若以最新補地價方案中,扣除 4年前原有方案,最新方案新增樓面約 87.61 萬方呎,以補地價金額 37.1919 億元計,即每方呎樓面補地價約4245 元,較 2017 年每方呎樓面補價約 3193 元高出約33%,整個項目補地價總金額更高逾 196 億元,直逼200 億元大關。翻查過往資料,上述十四鄉項目,多年前已獲城規會批建 4930 伙,涉樓面 482.8 萬方呎,2018 年 7 月提出把單位總數大幅增加 4570 個或 93%至 9500 伙,令單位總數逼近沙田第一城(共 10,642伙),有關申請於 2019 年獲批。據屋宇署資料,項目B 地盤今年 8 月已正式動工(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準),帶動該月私樓動工量升至 5991伙,創自 2000 年 2 月後近 21 年半的單月最多紀錄。近月發展商排隊將旗下項目完成補地價,其中九建(0034)牛池灣前聖若瑟安老院項目,上月以逾 96 億元完成補地價,每方呎樓面補價 4464 元,為歷來市區最大宗補地個案;久未出擊的有香港興業(0480),就旗下愉景灣北部一幅地皮,完成逾 52.4 億元補地價,每方呎樓面補價約 4030 元,連同新地十四鄉項目等,近月數個大型住宅項目補地價金額逾 235 億元,預計提供近 8900 伙。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓分析,近年樓市熾熱,各發展商亦積極補充土儲,惟現時官地或鐵路項目價格較高,以早前流標的港鐵(0066)東涌牽引配電站項目為例,每方呎樓面補價逾 5000 元,比九建牛池灣項目每方呎樓面補價逾 4400 元還要高,反映地價高企,部分發展商寧願改劃地皮,完成補價發展住宅項目。另一方面,發展商在衡量補價時,亦會考慮補價受官地成交價帶動上漲,故願意加快與政府磋商補地價,令完成補地價個案急增。

【大公報】

「南金融、北創科」,就是今次施政報告的重點,香港於世界的重要角色仍然是金融市場的地位。政府今次大力發展新界北部都會區,有些人擔心中環金融中心地位遷移去新界北部,筆者相信至少在未來二十年都不會出現。更何況政府明言「南金融、北創科」,將香港南北強項互補;新界區有大量土地供應,特別是在公營房屋方面的加快建設,滿足基層市民需要。雖然政府計劃大大增加未來的房屋供應量,計劃橫跨二十年,最近買家入市的意欲,明顯有些小改變,可能擔心未來供應量增加,又或期望樓價有回落的機會,入市的意欲及步伐明顯減慢。眾所周知,能夠解決樓價不斷上升的方法就是增加供應量,所以政府今次施政報告着墨都在如何發掘大量的土地資源去興建房屋。鴻圖大計始終是未來之事,筆者認為遠水不能救近火,且未來計劃落實的供應量大部分集中於公營房屋,當市民漸漸消化這份施政報告後,筆者相信買家入市的意欲將會回升。至於樓價走勢方面,有人擔心近期香港的政治環境,部分市民移民,房屋需求自然減少,但筆者仍然相信,香港的政治環境開始穩定,大家會將精力及焦點放在經濟上。整體失業率改善,經濟復甦持續,兩地通關事項正在積極推進。北水勢重臨香港,屆時購買力將會增加,今天雖然有部分人辭官,但漏夜趕科場的人亦正在排隊出場。

【信報】

西灣河逸濤灣 1 座中層 A 室,實用面積約 566 方呎,2房間隔,外望開揚山景,新近以市價 1365 萬元沽出,實用呎價約 24117 元。利嘉閣地產表示,原業主於2016年 6 月以約 844.8 萬元購入上述單位,持貨約 5 年,現轉手賬面獲利約 520.2 萬元,物業升值約 62%。

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