每日樓市新聞撮要 2021-11-10

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【星島日報】

新地天水圍 Wetland Seasons Bay 第 2 期今日首輪銷售即沽逾 120 伙,發展商打鐵趁熱乘勢即晚加推 3 號價單,涉及 147 伙應市,折實平均呎價約 15018 元,對比上張價單折實平均呎價 14750 元,高逾 1.8%,涵蓋開放式至 4 房間隔,其中包括 26 伙特色戶。是次加推的單位價單定價由523.8 萬至 1516.65 萬,呎價由 15876 元至 21212 元,扣除最高 17.5%折扣後,折實售價約 432.13 萬至 1251.23萬,折實呎價約 13098 至 17500 元。入場價單位為第 1A座 1 樓 C1 室,面積 279 方呎,屬開放式間隔,折實售價約432.13 萬。該盤同步上載新銷售安排,鐵定本周六(13日)次輪共銷售 172 伙,其中以價單形式推售 164 伙,涵蓋開放式至 4 房間隔,另設特色戶,折實價由 432.13 萬至1251.23 萬,折實呎價由 13098 至 17500 元。同日另有 8伙以招標形式發售。

【東方日報】

隨着暑假租賃旺季完結,私人住宅租金按月回軟。地產代理一份報告指出,10 月私宅平均呎租約 35.31 元,按月回落約 0.6%,連升 5 個月告終。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,據該行的「租金走勢圖」顯示,上月租金按月回落,但以今年首 10 個月計,年內仍累升約 2.7%。即使年內升幅收窄,但已扭轉過去兩年按年下跌的局面。以該行促成的租務個案計算,以同一屋苑同座同室但不同樓層的單位於今年10 月與去年 12 月作比較,當中元朗尚悦 11 座中層 D 室單位,上月中以月租 1.35 萬元租出,與去年 12 月下旬的高層單位月租 1.28 萬元比較,高出約 5.5%。屯門瓏門一期 2 座低層 B 室,於 10 月中以 1.72 萬元租出,較去年 12 月中的中高層單位月租 1.68 萬元,上升約 2.4%。此外,若以不同月租類別劃分,今年首 10 個月月租 1.5 萬元或以下所佔比率最多,達約 38.1%,但較去年同期減少約 1.8 個百分點。不少大型屋苑仍不乏該類價位的租賃個案,當中嘉湖山莊及沙田第一城者等都有同類成交,而新進屋苑將軍澳 LP6 及天水圍 Wetland Seasons Park 都有。同時,月租逾 2 萬元的比率於今年首 10 個月錄約 33.6%,亦較去年同期少約0.3 個百分點。反觀,月租逾 1.5 萬至 2 萬元的租務個案比率於今年首 10 個月錄約 28.3%,較去年同期增約 2.1 個百分點。當中將軍澳維景灣畔及 LP6、觀塘凱滙、西南九龍匯璽、元朗 Grand YOHO、鰂魚涌康怡花園等均有不少同類個案。

【HK01】

啟德新盤 MONACO ONE 至今累收約 3,500 票,發展商會德豐今(9 日)加推 3 號價單,涉 170 伙,折實入場價757.2 萬元起。並定於本周六(13 日)展開首輪銷售 342伙。新加推 3 號價單共有 170 伙,實用面積由 319 至 671平方呎,維持最高 12%折扣,折實價 757.2 萬至 1,733.3萬元,折實呎價由 22,738 元至 30,659 元。發展商指,撇除景觀及樓層因素,是次加推輕微加價 0.3%。項目至今已推出 3 張價單,合共涉 368 伙,佔全盤約 75%。項目今亦上載新銷售安排,落實本周六發售當中 341 伙,另提供一伙特色單位招標,即合共推售 342 伙。價單形式發售的341 伙,包括 155 個一房戶、117 個兩房戶、69 個三房戶,實用面積由 319 至 671 平方呎,折實售價為 756.8 萬至 1,733.3 萬元,折實呎價由 22,065 元至 30,659 元,折實平均呎價為 24,359 元。銷售當日將分為 A1、A2 及 B 組揀樓時段,截票時間為本周五(12 日)下午 6 時。至於項目唯一一伙天際平台特色單位,將以招標形式出售,招標日期定於本月 12 日至 12 月 31 日每日下午 2 時至下午 5 時。

【明報】

受九建(0034)將軍澳新盤海茵莊園推售帶動,將軍澳二手成交熾熱。中原地產高級分區營業董事伍錦基透露,將軍澳南 The Parkside 有高層 2 房單位,剛以1090 萬成交,售價創屋苑兩房新高,單位為屋苑第 1A座高層 D 室,實用面積 541 方呎、望內園景,以 1090萬元成交,呎價 20148 元;原業主本月開盤叫價 1150萬元,及後減價 60 萬元或約 5%沽出單位,於 2014 年11 月以 656.7 萬元購入,現轉手帳面獲利 433.3 萬元或 66%。事實上,是次為屋苑相隔約兩個月,再創同類
二手戶新高價。翻查資料,The Parkside 對上一個 2房售價紀錄,於 9 月所創,為第 3 座 28 樓 E 室,實用543 方呎,以 1088 萬元成交,即新紀錄較舊紀錄微升2 萬元及約 0.2%。

【大公報】

香港發展局局長黃偉綸曾表示,未來私人住宅用地在推出時,會考慮訂下最細面積的限制或條款,例如將最細面積定為 200 呎,希望香港人能夠住大一點。筆者認為這個方向是配合到市場需要的,但仍欠完整的計劃。如果香港土地資源不足,就是香港政府發揮行政管治能力的時候。長期以來,房屋政策只着重「供求概念」,當然這也是必須的,但卻長期忽略了「管理概念」。所謂管理就是將眼前不足及有限的資源重新安排,從而得到更好的效果。筆者上星期撰文指:「假設市場有 1 萬宗成交,包含了多個不同板塊的住宅成交的,包括上車、換樓、大型單位及豪宅,只要政府管理得好,起碼可以用樓換樓滿足大部分人的上車需要。」香港的房屋結構其實是有足夠的二手單位量,但為何近十年細單位供應不足,是因為 2010 年開始的樓市辣招,雖然成功保護香港的金融系統,但是有副作用,就是令到需要換樓的業主因為換樓成本和風險高漲,都停止換樓。於是,購買力集中在 400 萬或以下的這個 2019 年 10 月前唯一能夠借到九成按揭的板塊。當然我們應該認同「林鄭 Plan」按揭規限下的貢獻,對市場有正面的效果,細單位二手放盤量在 2019 年計劃推出後不斷上升,而樓價的升幅則較落後。當然如果政府肯進一步放寬 1000 萬至 1500 萬樓價的換樓按揭成數,可以預見,600 萬至 1000 萬的二手盤量會大增,這板塊的樓價升勢亦會放緩。二手供應增加是源於樓換樓,相關措施放寬,供求就可以得到改善了。過去幾年房屋供應不理想,與我們以上所說的原理是倒轉的,發展商推出樓盤全力集中在將大單位改則縮細發售,房屋供應結構並沒有改善,更加有惡化傾向,政府其實不需要干預市場,需要在賣地條款上要求發展商配合整體面積規劃。筆者說完以上的原理,大家就會知道未來上升和回報率最高的板塊應該是什麼了。除了供求外,政府管理得宜是可以解決大部分的問題,現時主要靠一手樓滿足市場需要,這方面香港應該向內地學習,如果現在這種概念不改變,相信香港房屋問題將「有排搞」。

【信報】

東涌映灣園 8 座中層 H 室,實用面積約 898 方呎,3 房套房連工人房間隔,外望園景及機場海景,近日以 1098萬元沽出,實用呎價約 12227 元。利嘉閣地產表示,原業主於 2014 年 3 月以 659 萬元購入上述單位,持貨至今約 7 年,現轉手賬面獲利約 439 萬元,物業升值約67%。

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