每日樓市新聞撮要 2021-10-25

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【星島日報】

九龍建業發展的將軍澳海茵莊園,今日繼續開放示範單位,市場消息,項目直至下午 3 時收近 2000 票,對比首批 312 伙超額約 5.4 倍。九龍建業高級銷售經理陳淑芳表示,項目展銷廳至今錄逾萬參觀人次。近日有加推可能,新一批單位備有加價空間。最快周末推售,視乎入票量,有機會推出 2張價單的單位。陳氏續指,以現時登記情況計算,投資自用比例各佔一半。入票準買家約一半來自同區,2 成來自九龍東區,2 成來自港島區,其餘約一成來自新界區。各種單位均受追捧,其中吸引不少年輕客。對於其他樓盤在售樓期間出現紛爭,陳氏表示集團有不少售樓經驗,有信心能有序地進行銷售工作。

【東方日報】

位於啟德臨海新盤 THE HENLEY 自推出以來,一直深受市場高度關注,位置優越是先天吸引的賣點,大部分單位可享開揚維港景致,且前臨總面積約 28 公頃的啟德體育園,是啟德區內樓盤難得同時望到雙景,而且毗鄰港鐵啟德站,以及附近多項即將落成的大型商場,無論交通和生活配套都相當方便。為迎合現今都市人鍾意可持續發展新趨勢,THE HENLEY 特別引入城市農莊 HENLEY FARM,7 大主題園區包括香草園、果園、室內菜園、茶園、蝴蝶園、香薰園及寵物園,而會所更設有全環控智能水耕種植操作系統,住客可以體會種植樂趣,隨時享受到綠色生活。除了樓盤周邊的大量公共及綠化設施,發展商銳意打造總面積逾 3.2 萬方呎的住客會所「CLUB HENLEY」,為每位尊貴的住戶提供既高品質又多元化的休閒設施。今次發展商以世界級地標項目作定位,而「CLUB HENLEY」則由國際知名室內設計師 BTR WORKSHOP LIMITED 董事陳樂文親自主理,秉承項目的幾何建築設計結構,以流麗線條凸顯高雅簡約格調。整個住客會所以 LIFESTYLE HOUSE 主題貫穿,分 6 大主題區域,包括 HENLEY GUESTHOUSE、HENLEY GYM WORLD、HENLEY WATER WORLD、HENLEY PARTY HOUSE、HENLEY FUNCTION HOUSE 及 HENLEY PARK,全天候滿足各住客的生活消閒需要。會所的焦點之一是 HENLEY WATER WORLD,長約 35 米的室外游泳池由幾何形狀及弧形線條組成,與園林設計相呼應。而 HENLEY GYM WORLD 設有多元運動設施,如「健身天地」、「全能訓練區」、「重力訓練室」及「瑜伽專區」等,更設有「私人訓練室」,讓住客私隱度提升。THE HENLEY III 的 4 號價單已於上周五(22 日)公布,折實售價 587.48 萬元起,預計於本周末開售。

【HK01】

近日多個全新住宅項目登場,包括伙數達 1,556 伙的將軍澳海茵莊園、挾「北部都會區」概念的洪水橋#LYOS,以及堅尼地城單幢盤 KENNEDY 38,三盤均有一個共通點,就是提供相當大比例的納米戶型,面積徘徊僅 200 平方呎,全屬開放式或一房開則。三盤合共約 1,947 伙納米戶,有望短期同步推出搶客,供應量之多為近年少見。三盤之中,開則最細算是九龍建業(0034)的海茵莊園,項目雖只有兩座,卻提供多達 1,556 伙,主要是由於開則細,其中一座大樓每層間出 32 伙,故全盤佔 94%單位、即 1,463 伙屬於開放式及一房戶型。當中最細面積一伙只有 183 平方呎,細絕日出康城一帶,屬於連平台特式戶,此戶型並未包括在首將價單內。而項目的一般標準戶型,最細面積由 203 平方呎起步,據上周五公布首張價單,此類單位折實售 388.8 萬元起,呎價逾 1.9 萬元。至於長實(1113)洪水橋LYOS,全盤 341 伙,當中開放式及一房戶型佔 53%或184 伙。當中,標準開放式單位的實用面積由 202 至 209平方呎,至於一房戶的面積亦全數不多於 300 平方呎。項目最快下周開放示範單位。新地(0016)、恒地(0012)及會德豐合作的堅尼地城 KENNEDY 38,單幢設計、提供341 伙。標準開放式及一房戶型佔全盤 88%、即涉共 300伙,標準戶最細面積由 229 平方呎起。而全盤最細屬於一伙特色戶,面積則為 207 平方呎,開放式間隔連 38 平方呎平台。觀乎近年納米單位供應愈來愈多,據運房局資料,過去五年(2016 年至 2020 年),全港共有 3,249 個納米單位落成,此類單位實用面積少於 215 平方呎。當中,2019年屬高峰期,錄得 982 伙,較 2015 年時的 79 伙急增十一倍。2020 年數字雖按年回落約 18.6%至 799 伙,但仍是自2013 年有統計以來次高,佔全年落成量 20,888 伙約3.8%。面對社會對「愈住愈細」的不滿聲音,發展局局長黃偉綸於今年 10 月初、《施政報告》公布後,曾回應指居住空間細是社會的「痛點」,故即將研究在未來私人住宅用地招標時,引入最細面積限制,或考慮以約 210 平方呎作下限,最快明年可推行。雖然措施估計只適用於賣地條款,不包括私人舊樓重建等項目,但假若落實推行,不足 200平方呎的納米戶料三、四年後可供推售數量將大幅減少。惟有業界人士認為,雖然納米單位環境欠理想,但正因為其面積細、入場門檻較低,樓價屬較可負擔水平,故市場對納米戶仍然有一定需求,尤其是資金緊絀的上車人士,「上咗車先,遲啲再考慮換大啲(單位)。」參考近期如上水尚宜,面積最細 138 平方呎,折實售 243 萬元起,首期最低 25 萬元可以上車,全盤 30 伙首日沽清。至於紅磡曼翹,面積最細 186 平方呎,折實入場 332 萬元起,即使開賣前傳出部分銀行拒接其樓花按揭申請,首日仍沽出 128 伙或 98%單位,反映需求甚殷。業界人士認為,若然一刀切限制納米單位,而沒有其他協助置業的措施同步推出,屆時上車客的選擇將更少,置業機會將被抹煞,反建議政府可考慮再放寬按揭成數等,上車人士置業選擇增多,自然會對納米戶的需求減少,發展商亦會從而減少興建相關單位。

【明報】

新一份施政報告公布後新盤氣氛轉趨熾熱,十大屋苑二手交投亦見回升。中原地產統計,十大屋苑周末錄 11宗成交,不但較上周末升 3 宗或 37.5%,亦為 7 周新高,並自上月中後重返雙位數水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,施政報告公布後,市場氣氛持續正面,後市轉明朗,增加買家入市信心,睇樓氣氛活躍。新盤周末銷情理想,部份向隅客亦開始回流二手,整體市場氣氛逐漸上升,將軍澳新盤亦如箭在弦,料屆時亦會帶動市況進一步升溫。中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示,太古城 10 月錄 15 宗成交,已超上月全月成交量,實用均呎約 21066 元水平,屋苑周末錄得 1 宗成交,位於太古城寶安閣低層 F 室,實用面積 583 方呎,2 房間隔,叫價約 1300 萬元,議價後連租約以 1260 萬元將單位易手,實呎 21612 元,屬市價水平。單位租約為 2.4 萬元,買家料可享約 2.3 厘租金
回報。原業主 2017 年 10 月以 978 萬元買入,持貨 4年,帳面獲利 282 萬元或近三成。另美聯分行統計,周末十大屋苑共錄 12 宗成交,較上周末 11 宗約 9.1%,
維持雙位數水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,一手新盤攻勢不斷,剛上週五開價的日出康城全新盤「海茵莊園」,火速錄得約 2 千票,反應踴躍,而周末展開次輪銷售的火炭大型新盤星凱.堤岸繼續熱賣,加上多個貨尾新盤亦見承接力,突顯置業剛需強勁。由於樓市氣氛顯著升溫,二手承接力亦見活躍,他認為,隨着未來再有多個新盤部署登場,料刺激購買力進一步釋放。

【大公報】

上期提及近月市場轉按量增加,當中趁超低息申請轉按物業套現佔頗大比例。除上述情況外,市場近年亦出現一類較持續性的轉按需求,那就是新盤業主通過轉按轉走發展商一按。於多年前,尤其在 2015 年第四季度起,除了新盤市場上常有的二按貸款外,發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按,按揭成數高達八成至九成,多由發展商相關及夥拍之財務公司直接提供,當中不涉及銀行審批,吸引買家以低首期輕鬆入市。這類發展商一按普遍設有首兩年至三年之低息蜜月期,按息較貼近市場低水平,但低息期完結後之息率便跳升至 P 減 1%至 P 加 1%不等,實際息率達 4 厘至 6厘。為免負擔高昂利息,用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約 1.37 厘超低水平,與發展商一按息率差距甚大,故此近月亦多了用家查詢單位估值以便了解轉按之可能性。在 2019 年第四季度政府放寬按保樓價上限後,通過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加,因為一些現值不高於 1000 萬元之新盤業主,在無需補付首期差額的情況下便可轉按至銀行享用低息按揭。若然樓價估值已超出 1000 萬元,由發展商八成按揭轉至銀行一般按揭,按揭成數僅達五至六成,如非樓價已累積了一定升幅,用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。若以五年前買入單位為例,樓價約已上升逾 40%,若以三年前買入單位為例,樓價升幅則由 1%至 15%不等,業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值,以便了解可獲銀行批出之按揭金額,以及轉按至銀行所需補回之首期差額。以一個案為例,買家於四年前以 700 萬元購入一個新盤單位,採用發展商八成一按上會,首三年按息 2.5 厘,現時按息已跳升至 P,現為 5 厘,按揭餘額約 490 萬元;買家希望轉按至銀行免捱貴息,估價後發現物業已升值至 830 萬元,申請六成按揭可獲按揭金額達 498 萬元,故無需補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。

【信報】

將軍澳天晉 IIIA 5A 座中層 B 室,實用面積 650 方呎,3房套房間隔,擁露台及開放式廚房,座向南方,享內園景,成交價 1335 萬元,實用呎價 20538 元。中原地產表示,原業主於 2014 年 10 月以 856 萬元入市上址,持貨 7 年,現轉手賬面獲利 479 萬元,單位升值 56%。

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