每日樓市新聞撮要 2021-10-15

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【星島日報】

中原高級分行經理陳耀堂表示,屯門市廣場 1 座中層 D室,面積 318 方呎,兩房間隔,叫價 510 萬,原業主換樓,減價 45 萬以 465 萬沽出單位,呎價 14623 元。陳耀堂指,買家為年青人,買樓結婚,認為屯門區發展成熟,未來亦將受惠北部都會區發展,前景看高一線,而且上址業主肯減價助其上車,便迅速拍板承接。原業主於 1991 年以72.5 萬買入單位,自住 30 年轉售,帳面獲利 392.5 萬元或5.4 倍。

【東方日報】

全球央行大量印鈔刺激經濟,部分過剩資金流入房地產市場,導致全球樓市泡沫化,風險更創 6 年新高。瑞銀全球財富管理投資長辦公室周四(14 日)公布《2021 年瑞銀全球房地產泡沫指數》,分析全球 25 個主要城市的住宅物業價格。由 2020 年中至 2021 年中的一年內,該 25 個大城市經通脹調整後的樓價增長平均高達 6%,創 2014 年以來最高的年增長率。其中,德國法蘭克福、加拿大多倫多及香港的房地產市場風險水平最高,德國慕尼黑和瑞士蘇黎世的風險也偏高;加拿大溫哥華及瑞典斯德哥爾摩則是 2021 年重新進入泡沫風險區的城市。唯有西班牙馬德里、意大利米蘭及波蘭華沙的估值仍然合理。全球只有中東地區的杜拜樓價被低估,也是唯一出現按年衰退的市場。瑞銀全球財富管理投資長辦公室房地產主管 Claudio Saputelli 指出,25 個大城市的樓價幾乎全面上漲,主要因為新冠肺炎疫情大流行期間各地「禁足」,人們更感受到對居住空間的要求,出現更高的購房意願。其次是一直以來面對的老問題,包括在寬鬆的貨幣環境下,銀行「放水」助民置業;以及股市向好帶動財富效應,都帶動樓市購買力日益增強,推高樓價。然
而,瑞銀警告現階段的房地產市場變得「更加依賴極低的利率」,一旦金融監管單位或商業銀行收緊貸款標準,或將導致大多數市場的樓價升勢突然停止,接下來就看看會否高位插水,還是在高位徘徊。而房地產市場迎來長期疲弱的機會似乎愈來愈大。

【HK01】

颱風「圓規」襲港,有個別買家毋懼 8 號風球照入市。深水埗寓.弍捌昨傍晚錄得一宗兩房成交,中原地產分區營業董事程智聰表示,單位為寓.弍捌高層 C 室,實用面積 433平方呎,兩房間隔,望開揚市景,獲外區用家以 817.5 萬元承接,呎價 18,880 元。代理指,單位原叫價 845 萬元,新買家於上址睇樓數次,見景觀開揚、亦「啱價」,遂於昨傍晚 6 時許、即 8 號風球下入市。至於原業主於 2015 年 8 月以 650 萬元買入上址,持貨六年,現沽貨帳面獲利 167.5萬元,單位升值 26%。此外,一名元朗區用家亦於 8 號風球下,以 545 萬元購入尚悅兩房單位。美聯物業分行助理區域經理張國成指,尚悅 1 座高層 F 室,實用面積約 356平方呎,兩房間隔,望元朗市景,月前叫價約 550 萬元放盤。張國成續指,至昨日 8 號風球下,單位仍獲區內客上門睇樓,雙方議價後,象徵式減價約 5 萬元,至以 545 萬元成交,呎價約 15,309 元。資料顯示,原業主於 2017 年 11月以約 445 萬元購入上址,是次轉手帳面獲利約 100 萬元,物業升值約 22%。而 8 號風球懸掛前夕,美孚新邨錄得一宗三房戶成交。香港置業分區董事陳渝東表示,美孚新邨 5 期蘭秀道 24 號低層 A 室,望內園景,三房套房間隔,實用面積約 672 平方呎,原叫價 980 萬元,放盤近三個月後,獲區內客接洽,議價後減價 30 萬至以約 950 萬元成交,實用呎價約 14,137 元,屬市價。據了解,買家為換樓客,睇樓兩次即拍板入市,購入單位自住。而原業主於2012 年 6 月以約 583.8 萬元購入上述單位,是次轉售帳面賺約 366.2 萬元,物業升值逾六成。10 月至今美孚新邨暫錄 6 宗二手成交。

【明報】

中美兩大全球經濟體在多項政經問題爭拗不斷的宏觀環境下,加上近期股市波動,有代理行研究報告顯示,今年第三季二手私宅轉手獲利比率、每宗平均賺幅均下跌;本港期內共錄 10,057 宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例,雖仍高見96.8%,但較第二季錄 97.4%,按季跌 0.6 個百分點,為 2010 年第三季錄 96.4%後,44 季、即 11 年來按季新低。有學者認為,二手私宅轉手獲利比例下挫或與移民潮、部分業主趕沽貨離場有關。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,綜合土地註冊處資料,第三季二手私宅轉手個案的平均賺幅為 71.6%,較第二季錄得 73.9%,按季跌 2.3 個百分點,連續 4 季處於七成邊緣窄幅徘徊,相信與股市不濟、樓價高位遇壓有關。可留意的是,上季沽樓獲利 1 倍或以上轉手個案涉 4377 宗,佔整體二手私宅買賣(逾 1.03 萬宗)仍達 42.1%,惟按季跌 1.8 個百分點。此外,同期虧損個案錄得 282 宗,佔比 2.7%,按季增加 0.6 個百分點,估計是股市下瀉,影響部分急需套現的業主要蝕讓。若按屋苑計,第三季二手私宅獲利登記宗數最多屋苑,首 3 位依次是將軍澳日出康城各期數屋苑、天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城,分別錄 167 宗、147 宗、及 112 宗登記,獲利比率分別 94.4%、99.3%及 100%(見表)。不過,十大獲利登記宗數最多屋苑中,卻以將軍澳維景灣畔每宗轉手個案的平均賺幅最大,幅度近 1.5 倍,平均賺幅較低者為日出康城的,賺幅 43.7%。陳海潮預期,第四季樓市氣氛轉好,私宅買賣賺幅有望回升,疫情持續受控,今年底中港通關仍然有望,加上經濟及失業率續改善,倘股市配合回升,加上施政報告只針對長期供應而無礙短期樓市走勢,預料第四季私宅轉手獲利比率可反彈,重上 97%或以上;另平均每宗賺幅,預料按季增1.4 個百分點至 73%。中文大學經濟學系副教授莊太量表示,上季二手私宅轉售獲利比率為 96.8%、11 年來季度新低,不排除與本港出現移民潮有關,因為今年以來,市場不乏移民沽貨個案,部分業主急於放售物業而大幅劈價求售,個別更蝕讓離場。另有部分業主對後市不感樂觀,在 3 年額外印花稅 SSD 期滿後即沽貨,而 3年前(即 2018 年)入市價亦屬高位,令二手私宅獲利個案比例降低。不過,他強調蝕讓個案僅屬少數個案,不代表整體後市轉差,預料樓價仍可穩步上揚。

【大公報】

新一份施政報告提出的北部都會區發展策略,從長遠解決土地供應問題,對本港樓市無即時影響,外國投資機構普遍看好本港樓市及地產股。筆者維持樓價全年 15%升幅的預測。最新施政報告提出,建設香港北部成為宜居宜業宜遊的都會區,開拓更多可供居住和產業發展土地。這個面積達 300 平方公里的都會區,覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地,將盡享港深優勢互補、融合發展的紅利,幫助香港更好融入國家發展大局。北部都會區將建設國際創新科技中心,並營造「城市與鄉郊結合、發展與保育並存」的獨特都會景觀。支撐香港作為國際金融中心的維港都會區亦會擴大至包括明日大嶼願景的交椅洲人工島填海。這兩個位處香港南北的都會區,將提供大量土地,完善香港的空間布局,推動香港未來發展。北部都會區發展策略詳細介紹了都會區的規劃背景、總體原則、目標和行動綱領,讓社會各界進行討論並發表意見。施政報告在房屋問題的闡述是市民最關注的一環,着重長遠房屋供應,規劃新界北土地,約可提供 92.6 萬個住宅單位,並爭取未來十年約 170 公頃土地興建 10 萬個私人住宅單位。報告未能解決短期房屋的殷切需求,謂「遠水不能救近火」,對樓價影響不大。房屋供應解決方案上,最矚目是新界北都會區,如此大型基建,需時二十至三十年規劃與興建,對樓市短期影響不大。報告內容著重於公營房屋供應,對私樓供應着墨不多,基建及未來長遠供應主要集中新界區,市區覓地難,供應依然短缺,筆者對市區短期樓價看高一線。長遠而言,新界於各項大型基建的支持下,新界區樓價相對穩健,其中白石角及洪水橋兩區皆會新增鐵路網,對該區樓價必定起支持作用。筆者維持今年全年樓價升 15%的預測,報告未有對樓市加辣或減辣,掃走了市場疑慮,後市樂觀。

【信報】

紅磡黃埔花園 4 期 4 座中高層 G 室,實用面積 814 方呎,3 房套房間隔,享開揚景致,最初開價 1400 萬元,議價後以 1333 萬元成交,實用呎價 16376 元。買家為外區換樓人士,見屋苑呎價低水,感未來升值潛力高,議價後即拍板換入自用。中原地產表示,原業主於 1988 年以 80 萬元買入單位,持貨 33 年,現轉手賬面獲利 1253萬元,單位升值超過 15 倍。

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