每日樓市新聞撮要 2021-10-11

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【星島日報】

中洲置業旗下沙田火炭星凱・堤岸,中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示,今日加推 134 伙,包括 33 伙一房戶、29 伙兩房戶、19 伙兩房連工作間戶、17 伙三房戶及 36 伙三房連工作間戶,扣除最高 15%折扣優惠後,折實售價由 638.8萬至 2352.8 萬,呎價 16053 元至 24964 元。由於是次推出單位主要為中高層,扣除景觀樓層因素後,屬原價加推。兩張價單共提供 402 伙,折實平均呎價為 19678 元。入票者中主要來自新界,佔 55%,其餘 30%及 15%來自九龍及港島,而 60%準買家有意買入單位自住,40%則有意購入單位作長線投資。項目將按市場反應決定加推安排,最快周內上載首份銷售安排。

【東方日報】

香港各界引頸以待的施政報告,終於在上周三(6 日)公布,增加土地供應成為重點之一。雖然許多人對此表示失望,指其遠水不能救近水,但早前本欄已多次指出,以現時的私樓供應量,根本就已經「消化唔晒」,因而每年仍賣剩大量貨尾。若然長線住宅更充足,配合目前樓價高處不勝寒,1997 年至 2003 年的長期跌浪好大機會重現。是次施政報告,各人的解讀都有不同,小弟亦在其中睇到多種可能性,特意在此拋磚引玉,期待大家一起討論。報告中提到的《北部都會區發展策略》可大手筆,雖然目前未有任何具體規劃,亦是為人詬病的地方,但各位試想一想,去年這個時間,內地樓市仍然欣欣向榮,樓價屢攀新高,誰會想到 1 年之後,內地樓市已是大變樣,正是「計劃趕不上變化」。而北部都會區的意義在於昭告天下,香港將不再有房屋短缺的問題;而非具體有甚麼實際規劃。就以現有的簡單計劃來看,北部都會區將會變成香港的另一都心,元朗、北區都將迎來大革新,住宅數量將
高達 92 萬。換言之,僅上述地區已增逾 50 萬伙住宅。同時亦預示香港重心向北移的事實。正如古時王朝遷都,勢必打破所有舊有勢力的利益鏈。最直接的影響就是目前的中環及金鐘一帶 CBD,以及近年興起的東九龍第 2 個商業核心區的角色,都會漸漸褪色,連帶周邊地價亦會受衝擊。加上,施政報告又提到研究降低《土地(為重新發展而強制售賣)條例》下的強拍門檻。而早前已傳出港府有意將強拍門檻或降低至 75%,甚至 70%,屆時舊區重建將加速進行。甚至港島、九龍的舊工廈區改劃為住宅亦都將加速,配合放寬地積比率,增加住宅只是做與不做的問題,而非不能的問題。對於港府銳意增加供應,地產商於施政報告後紛紛出聲明表示歡迎,又指將會作出配合,甚至催促港府,建議其增設部門專責審批工作,簡化申請程序以加快效率。在中央房住不炒的壓力下,兩者對大增住宅供應已達成共識。近日屢傳有投資者入北區掃貨,先不說是真是假,單單未來供應大增,該區就已失去升值潛力,現時高位搶樓隨時捉錯用神。除了施政報告的啟示,其他樓市隱憂亦漸漸浮現。美國極有機會於 11 月開始減買債,而發達國家之中,南韓、新西蘭已加息;新興國家如俄羅斯、巴西、土耳其更一早已開始加息周期,歐美大部分國家即將進入收水階段,全球資金氾濫開始逆轉,都是壓倒香港樓市的稻草。上世紀末的長年跌浪即將重臨,希望想借盡 9 成按揭入市的朋友可以三思。

【HK01】

大鴻輝旗下上水新盤尚宜,以「細絕北區」的開則、加上如車位的定價,成功吸引市場關注。項目原定昨日(9 日)首輪銷售,推售全盤 30 伙,惟因受天氣影響順延至今日(10日)揀樓,為《施政報告》公布後首個開售的全新盤。項目折實入場費 242.88 萬元起,早前截收 850 個認購登記,超額認購逾 27 倍。現場所見,今早 9 時左右,數十名準買家及代理於設在現樓地舖的售樓處外,排隊進行登記。據知,截至上午約 11 時許,全數 30 個單位已被買家認購,即約兩小時內沽清。發展商大鴻輝集團執行董事曹展康指,雖然昨天受惡劣天氣影響,公開揀樓程序需要順延一天,但亦無阻銷情,銷售反應理想,集團日後會繼續供應更多迎合市場需要的住宅項目。參考尚宜的成交紀錄冊,售出的 30 伙中,有 27 伙的買家採用 90 天付款方法,即最高獲 12%折扣,佔比約 90%。另有兩伙的買家採用 270 天付款,一伙買家採 180 天付款。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,尚宜開價吸引,屬現時市場罕有 200 餘萬元新樓供應,加上新一份《施政報告》提及新界北都會區新發展,加強今日出席買家的信心,該行今日出席率高見八成,當中約七成為同區用家。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,受天氣影響延期一天發售的上水「尚宜」,今日推出全數 30 伙,該行客戶出席率超過八成。本月一手市場熱鬧,加上樓市政策轉明朗,他預料 10 月一手成交量可錄逾2,000 宗水平。位於上水新樂街 38 號的尚宜,全盤 30 伙,實用面積 138 至 259 平方呎,包括開放式及一房單位,折實售價由 242.88 萬至 512.4 萬元,折實呎價 15,986 元至20,750 元。整批折實平均呎價 18,454 元。

【明報】

受颱風天雨影響,加上二手業主叫價強硬,不急於賣樓,令十大屋苑周末二手交投近乎冰封。中原地產統計,十大屋苑周末僅錄 1 宗成交,不但較對上周末急挫75%,亦是自 2019 年 7 月最後一個周末後,再現 1 宗成交量水平,較今年 2 月農曆新年周末錄 3 宗更為淡靜。除荔枝角美孚新邨錄得成交外,其餘 9 個指標屋苑均零成交。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,施政報告後大市趨向明朗,買家入市意欲增強,近日一二手樓市成交明顯加快。惟本周末因颱風天雨,打亂了不少買家的睇樓及入市計劃,即使周日颱風減弱,市民普遍未有立即重投市場的打算,以致周末二手交投量急挫,加上本周末繼續有新盤開售,亦分散二手購買力。相信隨著天氣轉穩,樓市活動會隨即重拾正軌。另美聯分行統計,施政報告公布後首周末,十大屋苑僅錄約 2 宗成交,較上周末約 7 宗大跌逾七成,為自2018 年 12 月 22 日至 23 日周末後,近 33 個月新低。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,新一份施政報告出爐,提出中遠期房策規劃,令樓市更見明朗,新界部份受惠區域樓市表現尤為亢奮。惟突如其來的颱風,打亂準買家部署,令周末成交為近年新低。

【大公報】

去年轉按登記量大減逾五成,主因是去年銀行曾上調樓按息率,並將轉按現金回贈大幅削減,導致轉按誘因大減。今年轉按市道回暖,根據中原研究部及中原按揭統計,2021 年8 月份銀行轉按登記共錄 2102 宗,按月升 8.9%,創過去二十個月新高,數字已連升四個月。事實上,今年銀行對於轉按的積極性漸回升,轉按息率及條款已較去年吸引。然而,現時之轉按息率約介乎 H+1.3%至 H+1.5%,按揭計劃之罰息期以兩年為主,而兩年前之按息較主要低至 H+1.23%,低於現有按息,照道理看,純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大。那麼,近期推動轉按需求增加的原因為何呢?今年延續去年的拆息跌勢,自 4 月起至今與樓按相關的 1 個月拆息跌至低於 0.1%,今年 5 至 9 月份之 1 個月拆息介乎0.06%至 0.09%,9 月份 1 個月拆息更曾跌至 0.0616%,為十一年半新低水平,導致 H 按實際息率出現跌幅。加上銀行增加轉按優惠並下調息率,令轉按實際息率由去年高位曾達 2.5 厘降為現時部分低至 1.36 厘,造就了超低借貸成本轉按套現的誘因增加。現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉,息率低於私人貸款,並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取之金額以樓價估值根據按揭成數上限計算,即高達估值五至六成,再減去按揭餘額以計算可套取之流動資金。由於物業價值動輒幾百萬或以上,若有足夠水位,透過物業可套取的貸款額可以是相當充裕。例如一個估值 800萬元單位,業主剩餘按揭額 100 萬元,以六成上限 480 萬元計,扣除按揭餘額後,業主可透過轉按套現之金額高達 380 萬元。業主或透過持有之物業以超低息成本套取資金尋求高回報,又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案,近期轉按申請當中,物業套現類別佔頗大比例,相信這是推動近月轉按量增加之較大原因。

【信報】

荃灣愉景新城 10 座高層 H 室,實用面積 658 方呎,3 房套房間隔,屬銀主盤,以 1070 萬元沽出,實用呎價16261 元。中原地產表示,原業主則於 1999 年初以354 萬元買入單位,持貨約 22 年,單位期內升價 716 萬元或 2 倍。

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