每日樓市新聞撮要 2021-10-05

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【星島日報】

發展商開盤態度保持積極。中洲置業行政總裁陳志興表示,沙田火炭星凱.堤岸將於 24 小時內公布開價,最快下周末開售。今天起多開放 3 個示範單位。當被問及選擇在施政報告發表前開價的原因,陳氏指屬按照原先部署,表示發展商將配合政府政策,協助提高房屋供應。所以認為施政報告公布有利銷情。中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示,過去 3 天率先讓年內新盤向隅買家優先參觀該盤示範單位,錄得逾28000 人次。據集團非正式統計,當中約 55%來自新界區,約 30%來自九龍區,其餘為港島或離島參觀客。各類單位均有捧場客,其中夫婦客較偏好 1 至 2 房,有孩子的家庭客就對 3 房有興趣,相信另外有不少投資客前來睇樓。

【東方日報】

上期專欄講過海量住宅即將擊潰香港樓價,引發網絡熱議。其實,贊不贊成樓價大冧的結論都好,事實勝於雄辯,在內地「房住不炒」國策、國家領導人、高官的關注下,香港住宅已明顯大增。甚至有地產代理行創辦人表示,擴大地積比率提供足夠土地起樓,千呎單位售價可以低至 600 萬、700萬元… 上述預測若成真,那麼上周本欄預料樓價會跌 3 成,可算是相當保守,難道是冧剩 3 成才對?至於海量供應從何而來?細心的看官不難發現,近月經常出現地產商為旗下私樓申請增加地積比率的報道,而當局大多爽快批准。遠的不說,最新 9 月下旬就有兩宗增加地積比率申請。一幅早年獲批建 71 座洋房的元朗米埔住宅地,佔地多逾 70 萬方呎,最新申請作分層住宅發展,擬議地積比率約 2.05 倍,提供3090 伙,單位量勁增 42.5 倍。另一宗則是同區錦田錦泰路住宅項目,地盤面積達 17.2 萬方呎,於 2016 年獲許可
發展 107 座洋房;2018 年再獲批建 200 伙分層住宅;最新又再申請改劃,擬建 0.8 倍地積比率,總樓面約 13.8 萬方呎,提供 330 伙。以上個案皆反映,以往許多地皮根本未用盡「地力」,而是用於興建低密度「豪宅」,浪費罕貴的土地資源。與此同時,政府近年加快造地建屋步伐,多個已做好規劃的新發展區,如古洞北/粉嶺北、洪水橋等項目,提供逾 10 多萬個住宅,甚至洪水橋項目將研究是否進一步放寬地積比率,從而增加供應。相信本月公布的《施政報告》會有較全面的論述。再者,早前公布的賣地計劃亦反映港府較以往有為。本財政年度第 3 季(10 至 12 月),供應總數多達 7,110 伙,創逾 4 年來單季新高;而本財政年度首 3
季(4 至 12 月),私宅單位供應已約 14,430 伙,已較全年目標約 12,900 伙,高逾 1 成。料全年可提供逾 1.7 萬伙,比原定目標高逾 3 成。還有另一個解決土地問題的關鍵,就是地產商於香港的角色轉變。發展局局長黃偉綸上月曾指,樂見商界願意配合,又形容政商扮演規管與被規管角色,盼望未來「無謂爭拗減少」。在增加私樓的同時,政府覓地建公營房屋亦不斷上升,更估計 10 年建屋逾 31.6 萬伙的目標可超標完成。一旦公營房屋充足,對樓市的「蝴蝶效應」可謂舉足輕重。最直接是改善居住環境,劏房、板間房、籠屋生存空間減少,勢必轉型為正常單位出租,增加中低階層租盤選擇,自然可令租金下跌。屆時,居者有其屋,無論是租是買的居住成本都會下降。最後,對於樓價因為供應大增,而跌至 1,000 方呎僅售 600 萬至 700 萬元的程度,則需大家拭目以待,相信不是短期可以達成,港樓極可能面對以年計的下跌周期。希望近年借盡 9 成按揭趕上車的用家,可以做好長期捱跌的心理準備,撐過難關。

【HK01】

被形容為「售價與車位相若」的上水現樓新盤尚宜,上周四(30 日)公布首張價單,盡推全盤 30 伙,折實戶戶低於600 萬元,最平一伙折實售 242.88 萬元起,整批單位折實後市值大約 1 億元。不過,尚宜位處的上水新樂街 38 號地皮,四年前由大鴻輝以 1.31 億元投得,豈不是四年後的「麵包價」比「麵粉價」還要低?參考尚宜的價單,全數30 個單位的市值大約近 1.14 億元,以 90 天即供 8%折扣計,即 30 伙的折實市值約為 1.04 億元。不過,尚宜單是地價價值已不止 1 億元。回看 2017 年 12 月梁紹鴻旗下大鴻輝興業斥 1.31 億元投得上述新樂街 38 號商住用地,每呎樓面地價 1.4 萬元,較當時估值上限 1.07 萬元高約 32%,並創下當時北區地皮呎價新高。

【明報】

新盤市場聚焦火炭星凱‧堤岸有機會明天開價之際,其他新界一手盤亦不乏成交,其中恒地(0012)旗下恒基物業營業(二)部負責銷售、已屆現樓的粉嶺高爾夫.御苑,最新透過招標售出第 5 座 12 樓 A 室,屬實用面積960 方呎三房設計,成交價 1431.76 萬元、實呎14914 元,為項目 10 月首宗一手成交。

【大公報】

新一份的施政報告將於明天(6 日)出爐,據悉新一份施政報告除着眼於疫後經濟重啟的力度外,另一重點就是進一步加快建屋覓地,內容自然令人期待,雖然新一份施政報告明天揭曉,今日讓我們先重溫一下去年的施政報告,如果用短、中、長期的供應來分析,去年政府報告其中一個亮點,相信是透過過渡性房屋來增加短期供應。去年施政報告承諾在未來三年供應 1.5 萬伙過渡性房屋單位,以協助輪候公屋家庭,以至其他居住環境惡劣的市民,可以在未能踏上房屋階梯前解決居住問題。可喜的是,自政策公布後,在發展商及社福機構的努力下,多個過渡性房屋項目亦陸續上馬,部分更已搶先建成入伙。加上早前政府已表明,現時已覓得足
夠的土地及樓宇,以興建 1.5 萬伙的過渡性房屋,應該可以達標完成、甚或超標完工。當然有關供應亦只可以作為過渡性用途,最終亦需要中、短期的土地供應以應付需求。至於中、短期供應情況,無可否認儘管去年的施政報告亦有一定的篇幅,列出現時一些土地供應的進度,但大多亦只是「舊調重彈」。綜合近期報章的預告,今次政府報告將有一些較嶄新的增加土地供應的方案出台,其中包括放寬出售新界祖堂地的限制,由於現時的政策需要所有持份者,即村內所有子孫認可才能出售,假設將門檻降低,讓祖堂地的發展潛力得以釋放,加上原來現時祖堂地數目多達 7200 個,涉及近2400 公頃土地,比起現時各大發展商目前在新界區的土地儲備還要多。另一個增加土地儲備的方案是重置葵涌貨櫃碼頭,因應目前葵涌貨櫃碼頭位處市區,加上佔地達 280 公頃,未來的發展規模可達 16 個美孚新邨,或 13 個太古城,再者貨櫃碼頭的交通配套早已完成,只要解決搬遷的問題,相信面對的難題不會太多。最後政府亦有意修訂俗稱「強拍條例」的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,放寬樓齡達 50 年或以上的舊樓強拍門檻,由現時須集齊八成業權降至七成半,有助市區重建之餘,亦加快發展商收購步伐。總括而言,政府願意多方面增加土地供應,以解決現時土地出現「樽頸」的現象。近月港府招標出售地皮均屬於「蚊型地」,幸好因應發展商加快補地價,令今個財政年度首三個季度(即今年 4 至 12 月)私樓土地供應可達 1.44萬伙,但政府仍需多管齊下增加供應,房屋問題得以解決,亦有助長遠經濟的穩定

【信報】

大圍名城 3 期盛世 3 座高層 NA 室,實用面積 688 方呎,3 房套房間隔,以 1250 萬元易手,實用呎價 18169元。中原地產指出,原業主則於 2012 年以 703 萬元購入上述單位,持貨 9 年,是次沽出單位賬面獲利約 547萬元,單位升值 77.8%。

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