每日樓市新聞撮要 2021-10-04

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【星島日報】

嘉閣分行經理陳敏生表示,新近促成荃灣全.城匯 7 座高層 D 室的租賃成交,面積 524 方呎,屬 2 房間隔,外望樓景。單位日前獲區內客以 2.05 萬承租,呎租約 39 元。據悉,業主於 2017 年 9 月,以約 865.4 萬購入上述單位,現租出可享租金回報率約 2.8 厘。屋苑目前仍有約 7 個租盤提供,月租叫價由 2.15 萬起。

【東方日報】

二手交投放緩,樓價亦由高位回落,部分心急業主趁市況逆轉前加快出貨套現,不少更願意「蝕本」離場。綜合市場資料,二手市場在 9 月份錄至少 28 宗帳面貶值的轉讓成交,期內蒸發樓價金額近 6,000 萬元。而除新樓及新界洋房外,蝕讓潮已有蔓延至荔枝角美孚新邨及荃灣中心等傳統大型屋苑的迹象。資料顯示,8 月份二手市場亦錄至少 23 宗貶值成交,9 月同類成交個案再增加,並已連升兩個月。期內新界洋房佔至少 6 宗,包括有天巒洋房售 6,000 萬元,原業主持貨已達約 11 年,物業帳面仍跌價約 1,088 萬元,為上月貶值金額最大的成交。其餘損手沽出的分層單位,以北角維港頌蝕幅最顯著,其中 7 座一個大單位,以 5,100 萬元轉手,約 4 年間帳面貶值逾 990 萬元。而上月整體蝕讓買賣中,有約 11 宗為 2018 年購入,屬持貨僅約 3 年的轉手個案,佔比例近四成,反映短期出貨個案有上升的趨勢。其中大埔嵐山開放式納米單位,過往樓價最高曾逾「4 球」,由於入場門檻較低,故受投資者追捧,但近期該盤一個同類單位,實用面積約 196 方呎,僅售 350 萬元,原業主持貨只約 3 年,單位跌價約 5 萬元。

【HK01】

被形容為「售價與車位相若」的上水現樓新盤尚宜,上周四(30 日)公布首張價單,盡推全盤 30 伙,折實戶戶低於600 萬元,最平一伙折實售 242.88 萬元起,整批單位折實後市值大約 1 億元。不過,尚宜位處的上水新樂街 38 號地皮,四年前由大鴻輝以 1.31 億元投得,豈不是四年後的「麵包價」比「麵粉價」還要低?參考尚宜的價單,全數30 個單位的市值大約近 1.14 億元,以 90 天即供 8%折扣計,即 30 伙的折實市值約為 1.04 億元。不過,尚宜單是地價價值已不止 1 億元。回看 2017 年 12 月梁紹鴻旗下大鴻輝興業斥 1.31 億元投得上述新樂街 38 號商住用地,每呎樓面地價 1.4 萬元,較當時估值上限 1.07 萬元高約 32%,並創下當時北區地皮呎價新高。

【明報】

早前因為部份牆身之混凝土未達要求而宣佈要拆樓重建的新世界(0017)大圍站柏傲莊 III,據成交紀錄冊顯示,再新增 2 宗買家取消交易個案。自 7 月初以來,柏傲莊 III 累計共有 53 宗同類終止交易個案,以項目售出845 伙計,比率為 6.3%。

【大公報】

眾多樓宇類別,豪宅相信是大部分人終極「Dream House」。然而,豪宅的入場門檻高,買家一般都是實力雄厚,部分更以「Full Pay」形式購入豪宅。但現時銀行提供的按揭息口低,吸引部分買家利用槓桿方式入市,並再將手上的資金用作於其他投資。以下是入市豪宅以及申請按揭須知:銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同,但豪宅銀碼較大。根據金管局要求,一千萬或以上的物業的按揭成數最高為五成,因此買家須預備充足的首期資金。另外,銀行會視乎買家是否已持有物業或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要來自香港等等,按揭成數或有所調整。要注意,部分豪宅買家為「老闆級」,若以「公司名義」購買豪宅,在承造按揭時,銀行須查看公司流水賬,並會審視公司的營利能力,買家亦須繳付 15%從價印花稅(AVD)及 15%買家印花稅(BSD),相關稅款所費不貲。亦有不少買家鍾情於一手豪宅,發展商為了讓買家有更鬆動的財政預算,或設有多款付款方式以供選擇。一般較常見的如由與發展商合作的財務機構提供一按或二按計劃,部分最高按揭成數可達七至八成。而成交期亦較為彈性,一般為 120/180/210 天等,曾有發展商推出三年超長成交期的付款方法。另外,亦有發展商提供「先住後付」付款方式,即買家簽署買賣合約時,只需支付部分首期(如一成)即可入住該單位,餘額於指定年期過後才繳付,讓買家有更多時間籌集資金,換樓客則有更充裕的時間出售原有的物業。除了富豪及投資客,事實上,不少藝人亦投資有道,並愛買「磚頭」保值,近年亦不乏藝人購買豪宅的新聞。部分藝人資產豐厚,但收入或不穩定或未能提供足夠收入證明,可考慮透過「資產證明」申請按揭。要注意銀行以資產水平計算按揭時,成數最高為四成。資產淨值亦不得少於樓價的 100%,即如物業樓價為 3000 萬元,資產淨值不得少於 3000 萬元。資產證明可包括港元存款、外幣、股票、債券、現契樓等,每間銀行對各種資產的審查及估值均有不同,如要以資產證明申請按揭,事前可先向專業按揭轉介公司查詢。

【信報】

青衣盈翠半島 3A 座高層 A 室,實用面積約 769 方呎,3房套房連儲物室間隔,享開揚海景,開價約 1515 萬元放售,議價後終以 1475 萬元成交,實用呎價約 19181元。美聯物業表示,原業主於 2012 年 4 月以約 748 萬元購入上址,持貨至今轉手賬面獲利 727 萬元,物業升值約 97.2%。

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