每日樓市新聞撮要 2021-09-27

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【星島日報】

藍籌屋苑交投平穩。中原分區營業經理侯惠良表示,沙田第一城本月暫錄約 20 宗成交,剛過去周末錄得 1 宗,按周無升跌。屋苑 6 座低層 D 室,面積 853 方呎,成交價 998萬,呎價 11700 元。原業主於 2011 年以 500 萬購入單位,持貨約 10 年,是次沽出單位帳面獲利約 498 萬元離場,單位升值約 99.6%。

【信報】

將軍澳天晉 IIIA 2B 座低層 E 室,實用面積約 663 方呎,3 房套房間隔,新近以 1250 萬元成功沽出,實用呎價約18854 元。利嘉閣地產表示,原業主於 2014 年 9 月以約 772.4 萬元一手購入上述單位,持貨約 7 年,現轉手賬面獲利約 477.6 萬元,物業升值約 62%。

【東方日報】

外媒關於中央要求香港地產商解決房屋短缺的報道,一石激起千層浪,令香港樓市前景更加清晰。誠如本欄早前所預料,香港住宅供應很快會走向平衡,甚至供過於求,樓價大調整亦是必然結果,請聽在下分析。首先,釐清一下事件經過。外媒於 9 月 17 日(前周五)報道,今年有內地官員於好幾場閉門會議上,要求香港有影響力的地產商協助化解房屋供應短缺問題,更被告知港樓「遊戲規則已經改變」、中央不會再容許「壟斷行為」。於是乎,上周一(20 日)恒生指數在地產股大冧之下一度挫逾 1,000 點,經數日發酵,香港地產建設商會在上周五(24 日)才出來澄清,從未聽過上述有關消息。但該會承諾,將和一眾會員全力支持特區政府增加土地房屋供應,改善經濟民生。港樓一場傷筋動骨的整改風暴,如此輕易就度過了?答案自然不是。上述聲明的要點是,地建會表明將全力增加房屋供應。換言之,小弟早前預判香港將有海量房屋供應,所言非虛,樓價重回合理價亦是指日可待;若問跌多少才算合理?小弟會答至少三成。事實上,目前香港樓市已進入死胡同,以現時樓價之高、買樓之難,樓市各方 KOL 勢必要繼續唱好、托起樓價才能出貨。但弔詭的是,內地當局明顯對香港高樓價、房屋短缺、貧富懸殊十分不滿,若然再落力唱好令樓價「如願」創新高,如斯「頂風作案」,勢必引來中央更強力的鎮壓。因此,港樓陷於兩難,唱好唔得,唱淡死得更快….. 既然無法吊高嚟賣,樓價掉頭向下的機會就大,一旦香港樓價只跌不升的神話幻滅,就連用家都會卻步猶豫,更遑論投資者。皆因目前的租金回報率低至 1 厘多,收益極低,再失去升值預期,投資港樓就會成為雞肋,難再吸引環球資金入市。反而有機會引發套現潮,將資金轉投其他地區的樓市,或是尋找回報較高的投資產品。最後,大家參考一下同處大灣區的深圳及廣州樓市,不難預估港樓未來。深圳樓市由年初開始受壓,在高官大換
班、限制資金流入、二手樓指導價及學區房新政等一連串打擊下,該市二手樓價連跌 4 個月。而由於深圳樓價下跌,令跟車太貼的廣州「彎道超車」,終於招來 8 月底的二手樓指導價政策,自此該市亦進入跌價節奏。二手成交量縮,加上內銀的二手樓按揭貸款額度用盡,買家難以應付高昂首期,業主根本套不了現,過往樓價升幅成為真正的「紙上富貴」。在內地房住不炒的國策下,香港樓價亦難以獨善其身!

【HK01】

即將踏入 2021 年第四季,新盤推售步伐未見放慢。直至年底前,仍有至少一萬伙一手私樓有機會登場。戰線仍然集中在新界區,其中元朗站 The YOHO Hub 及火炭星凱‧堤岸兩大鐵路項目,分別涉逾千伙,後者剛獲批預售,極有機會於10 月搶先推售。新地(0016)早前已預告年內會再推 5盤,包括元朗 The YOHO Hub、天水圍 Wetland Seasons Bay 2 期(388)、北角海璇 II(351 伙)、東半山 Central
Peak 2 期(19 伙)及港島卑路乍街項目(342 伙)。其中,焦點項目之一為 The YOHO Hub 發展項目第 B 期,位置毗連港鐵元朗站,且提供多達 1,030 伙,惟能否短期推出,須視乎預售審批進度;至於同系 Wetland Seasons Bay 2 期同樣在待批預售;東半山司徒拔道 18 號洋房項目CENTRAL PEAK II 則早前已公布樓書,料招標形式發售。

【明報】

多個樓盤準備推岀,會德豐旗下藍田 KOKO RESERVE昨晚上載樓書至物業網站及一手銷售資訊網,項目提供82 伙,涵蓋兩房至四房戶,而 KOKO HILLS 一期有提供的一房戶,今期則沒有提供,單位實用 483 方呎起,另項目亦設有地下連花園單位及頂層連天台特色戶,面積最大一伙為 1 座 17 至 18 樓 E 室,單位實用 1992 方呎,採四房雙套間隔,連 879 方呎天台及 403 方呎平台。項目預計 2022 年 9 月落成,樓花期約 1 年。會德豐地產常務董事黃光耀回應指,KOKO RESERVE 擬於日內向傳媒開放示範單位。

【大公報】

上期提及香港銀行為港人提供內房按揭,具低息及便利等優勢。事實上,自廣深港高鐵及港珠澳大橋通車後,市場憧憬「粵港澳大灣區」內城市群形成交通便利及功能互補的商業圈及生活圈;未來待深中通道建成後,珠江口東西兩翼與港澳更緊密連接,粵港澳大灣區之交通流動將更為順暢。現時大灣區內地城市樓價主要仍低於香港,加上升值潛力大,故此不少港人亦考慮於大灣區內置業。根據中原大灣區指數,今年上半年已錄得 6.9%升幅,個別內地城市房價升幅更達16.5%。雖然 2019 年底內地放寬港人在大灣區城市購房限制,便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋,但為防樓市過熱,不同內地城市仍然會按市場情況實施調控及限購政策,有意置業人士應先了解有關限制。銀行為港人提供的內房按揭以港幣作為貸款單位,故此供款不受每月匯率波動影響。現時銀行提供內房按揭的貸款金額最高可達 1500 萬至3000 萬,大部分銀行暫時限於接受商品房(類同住宅)為主,較少接受公寓、商用物業類別之按揭申請。在按揭申請過程中,借款人同樣需要提交足夠的入息證明以確定其還款能力,當中包括最近三個月的糧單、顯示薪金入賬之銀行月結單及稅單;若屬於自僱人士,則需要提交最近三個月的公司銀行賬戶紀錄,以顯示近月淨資金流入,以及最近一年已審核之審計報告、稅單及公司查冊等,另外是一些證明文件包括身份證、回鄉證、住址證明、首期證明及住房銷售合同或認購書等。大多港人對內地房貸準則並不熟悉,現時香港銀行提供之內房按揭計劃可讓港人購買內地住房後一條龍在港辦理按揭,過程中由香港銀行職員向借款人解答疑問及辦理申請,客戶感覺語言溝通和手續上更為便利。雖然現時銀行承造內地樓盤範圍仍然有限,但相信業務繼續發展下,地區範圍將會持續擴大,提供更大便利予港人。

【信報】

馬灣珀麗灣 25 座頂層單位,實用面積 982 方呎,3 房套房連儲物房間隔,屬屋苑三期頂層特色戶,向東南,享青馬大橋海景及遠景,景致開揚,附設約 181 方呎大平台及內置樓梯連接私家天台。由於放盤罕有,月租叫價 3.8萬元,在零議價下迅速租出,實用呎租 38.7 元。中原地產表示,租客是家庭,正租住同屋苑 3 房單位;業主於 2014 年 6 月以 1450 萬元買入單位,現租出單位,租金回報率 3.1 厘。

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