每日樓市新聞撮要 2021-09-20

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【星島日報】

股市波動無礙發展商開盤部署。據一手銷售資訊網資料,大鴻輝旗下上水新樂街 38 號項目命名為尚宜,樓書已剛上載至銷售網,項目為 1 幢 6 層高物業,提供 30 個單位,最細開放式單位面積僅由 138 方呎起,料屬新界北區歷來最細,該單位位於各層 E 室。至於最大單位面積亦只有 259方呎,屬 1 房間隔。項目 1 樓亦設 4 伙連平台特色戶,平台面積介乎 10 至 112 方呎。市場消息透露,發展商將於本月啟動軟銷攻勢,料部署 10 月上旬開售。

【信報】

太古城耀星閣低層 B 室,實用面積 664 方呎,3 房間隔,連租約以 1380 萬元成交,實用呎價約 20783 元。美聯物業表示,原業主於 2007 年 5 月以約 468 萬元購入,是次轉手賬面獲利約 912 萬元,轉手升值 1.95 倍。

【東方日報】

恒大事件擾攘經年,由去年 9 月借殼深深房回 A 失敗後,恒大已不時傳出財困,近日更拖累全線內房股及物管股向下。說了這麼多,並非今期轉講股,而是要藉此分析內地當局對樓市的態度,由此窺探港樓未來!2008 年發生金融海嘯,促使中國實行量化寬鬆貨幣政策救經濟,刺激內地樓價之後的 10 多年大升浪。國內地產商順勢而起,透過大量舉債拓展版圖,成就今時今日富可敵國的地產巨頭,但真的可以大到不能倒嗎?先看內地數據,去年全國賣地收入達 8.4萬億元人民幣,佔全國財政收入 18 萬億元人民幣的 44%,更佔地方收入約 84%。各級地方政府若失去土地收入,未來公務員工資、基建、醫療、養老、教育等各類開支,錢從何來?因此,人人都說當局一定不會真的對房地產出手。但事與願違,恒大事件發展至今,內地對樓市監管依然毫不手軟。反映土地收入雖然重要,但若高樓價已有礙利民生國計,房地產都會成為犧牲對象。可想而知,內地房企的風光時代已經一去不返,高價搶地王、哄抬樓價已成過去!再睇香港,許多人迷信樓價只升不跌,總是將推冧樓市影響太大掛在嘴邊,卻不知港府收入雖然倚重土地收入,卻與內地相去甚遠。財經事務及庫務局數據顯示,2016 至 2019年的土地收入分別為 1,279 億港元、1,648 億元、1,168 億元及 1,417 億元,分別佔當年財政總收入的 22.3%、26.5%、19.5%及 23.7%,可見香港財政收入相對多元,土地只是其中一環。況且「房住不炒」已是內地長期國策,香港樓市風向亦已迎來改變,上周五(17 日)小弟執筆之時,傳出內地當局要求香港地產商解決房屋短缺問題,這個話題將會留待下周再探討,但有一點可以肯定的是,港樓未來的投資價值已失,只剩下居住的實用價值。而且,香港樓市近月「騎呢事」一件接一件,早前有在建住宅大廈被發現混凝土未達要求,發展商主動要求拆卸重建;後來有樓盤開賣已久,卻遭取消預售樓花同意書;最新更有大型銀行拒做「蚊型盤」的即供樓花按揭申請,換言之,納米樓已亮起紅燈!正所謂事出反常必有妖,樓價已愈來愈危險。最後,中港兩地現已有限度通關。而內地樓市在全方面打壓下,二手市場幾近停頓,內地有錢人難在內地套現,港樓會否轉而成為內地人大量套現的提款機?相信答案會在數月後見分曉!至於,樓價跌幾多才合理?請各位看官自行發揮想像力!

【HK01】

恒地(0012)旗下鰂魚涌 THE HOLBORN,今日(19 日)推售 128 伙,包括 103 伙一房及 25 伙開放式單位,折實售價由 580.8 萬元起。截至昨午項目收票約 1,300 張。今早10 時許,數十組準買家到設於中環國際金融中心的售樓處等候揀樓。

【明報】

美聯高級區域營業董事林振華表示,由美聯獨家代理之元朗新盤南屏匯,推出至今售約 21 伙,而新近兩宗成交均屬實用 517 方呎單位,其中 5 樓 A 室,實用 517方呎連 439 方呎天台,成交價 798.6 萬元、實呎15446 元。

【大公報】

房委會近日宣布 2020 年居屋單位全部售罄,涉及 7142 個居屋單位,當中包括四個新屋苑(鑽石山啟翔苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑),以及近百個重售貨尾單位。新屋苑之中,彩禾苑已屬現樓,其後最早可入伙的為山麗苑,關鍵日期為今年 11 月尾,另外錦駿苑及啟翔苑的關鍵日期則為 2023 年 2 月尾及 5 月尾。由於居屋以折扣價發售,首期預算較少,上車更加容易。按揭計劃方面,買家只可選擇 P 按,實際按息一般為 2.5 厘;供款年期方面,新居屋一般最長為 25 年;按揭成數方面,白表人士最高可承造九成按揭,綠表人士最高可承造九成半按揭。以山麗苑一個287 方呎的單位為例子,樓價約 140 萬元。假設按揭年期
為 25 年,實際按息為 2.5 厘。白表人士承造九成按揭,首期只需要 14 萬元,每月供款額為 5653 元;綠表人士承造九成半按揭,首期只需要 7 萬元,每月供款額為 5967 元。與購入私樓不同,私樓在承造高成數按揭時,需要經按揭保險公司購買按揭保險,並需要繳交按揭保費;而由於居屋有政府作擔保人,可節省該筆保險費用。此外,部分銀行或可彈性處理買家的按揭申請,買家最早可於關鍵日前六個月至一年申請按揭。而即使提早申請按揭,在提取貸款前,銀行亦一般不需要重新審批申請人的借款能力及補交最新的入息證明。雖然居屋買家有政府作擔保,但要注意若申請人的信貸評級太低,銀行亦有權拒批按揭。因此想順利申請按揭,仍要確保有良好的信貸紀錄和信貸評級,切忌過度消費及拖欠卡數。買家如有需要或任何疑問,可尋找專業按揭中介協助跟進。以往未能成功購入居屋的人毋須失望,房委會表示料下期居屋項目最快可於今年底推售,買家可密切留意房委會的最新消息。

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