理財3步曲:提升現金流 月月收租息不是夢

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上文《如何達致真正自由》提到要實現財務自由,最重要是找到合適的工具來創造現金流。今次筆者就細談什麼是「現金流」,以及各位應該建立的正確投資價值觀。首先在此問各位讀者一個簡單的問題,「資產增值」與「現金流」兩者有何分別?

以「買舖收租」、「買賣股票」和「買樓做分間單位(俗稱『劏房』)再收租」三個例子作對比,便更能掌握區分「資產增值」和「現金流」的分別。

現金流

資產增值帳面數 到手現金流最實際

由「買舖收租」的租金回報相對低,投資者一般傾向等待合適時機才會轉售予他人以賺取差價,所以這工具是「資產增值」的投資產品;而「買賣股票」有太多未知之數,未能預計回報多少,變化相對大,而且投資者一般需要花上心力去研究,所以它也不屬於任何一方;至於「買樓做分間單位再收租」的租金回報相對高,亦比買賣股票收取股息穩定得多,所以它是「現金流」的投資產品,如同出版書籍一樣,只要有人願意購買,我就能收取一輩子的版權費,永遠收取被動收入。

不過值得注意的是,很多時候我們提到的「資產增值」具有時效性及不能確保可百分百轉變為穩定的現金流,如果將現金流視作真錢,那麼這些未曾實現的盈利(Unrealized Gain)則只能視作「假錢」,皆因只是帳面升值。這亦側面反映出實利一天未真正到手均是虛假,到錢包裡的現金流才是永恆,正是筆者經常所說資產流動性(Liquidity)的重要性。

矯正錯誤投資觀念!

因此大家必先在投資觀念上有所轉變!大部分香港人都犯有投資動機只著重資產增值的錯誤,而忽略看似微少的現金流價值,使資產變得薄弱。當資產價值下跌時,便會蝕息蝕價。就算僥倖搏到資產升值,也無法食足一世,仍要打工賺錢。

謹記,當被動收入高於生活質素時,才可進一步追求資產增值!解決了被動式開支,才有「時間自由」,繼而把時間投放於能為你帶來爆炸性收入的投資,只有正確的投資觀念才能助你成為「專業投資者」!

「現金流」才是真錢 莫跌入帳面升值陷阱

以此投資觀念,筆者將所有投資基本分為三大類別,好讓讀者可以釐清怎樣才是有錢到手的現金流,而非可升可跌的帳面數:

一:賺息賺價

當該資產升值之餘,仍有穩定的「現金流」。這是最理想的。

「某鐵路公司控股」就是一個常見的例子,原因是鐵路的基本因素良好,該公司中長線前景相當不錯。主要是票務收入相對穩定,還有大量地產項目會陸續入賬,只要樓價不暴跌,未來收益還是相對理想的。當你買入後,股價就會升,同時鐵路公司會繼續派息,自然就能賺息賺價。但要留意一點,這並非即時反映,因為慣常在派息後或是將會派息的消息公布後,股價還是會扣除利息,除淨之後,股價就會輕微下跌。如果市道好,股價可能很快再上升,只是時間快慢的問題。

二:賺息蝕價(現金流在手,終有機會回本)

當該資產價格下跌,但每月仍有穩定的「現金流」。這是我們可以做到的。

以筆者聽到的真實個案為例,假設你於2002年以80元買入60手匯豐控股,價值192萬元(還未計算手續費等支出),但當時股價下跌至65元左右,意味每手帳面上已損失了15元,共損失了36萬元。其實仔細一計,實際情況未必如想像中惡劣:由於匯豐控股曾承諾每一季派發5毫美元,每年每手派約1550元。買入了60手則每一年則可收取9萬3千元股息,五個年度後共收了46萬5千元。以192萬元減46萬5千元等於145萬5千元,投資風險就是145萬5千元,以60手為基礎,假設以每手入手價為60.6元。換句話說,縱然股價上落中有損失,但仍有機會回本,正因為「現金流」在手。

三:蝕息蝕價

上述兩點已闡述出「現金流」的重要性,如只看重資產升值而忽略現金流,當該資產價值下跌,蝕價之餘亦會蝕息。這是很多人最常犯的錯誤。

今時今日樓價狂飈,不宜勉強入市,寧願蝕息(蝕租金),好過蝕價。因為一旦樓價下跌,投資者隨時蝕入肉。一般人置業都會透過按揭貸款,首期三成,借七成按揭,一旦樓價下跌,在槓桿效應下,損失驚人。假設樓價600萬元,向銀行借六成按揭,首期240萬元,當樓價下跌一成,樓價由600萬元跌至540萬元,蒸發60萬元,本金即時不見了四分之一。

好比你自住的物業因住宅物業市場氣氛熾熱而升值,但你不會因為升值而選擇賣掉,因為這是帳面的升值,升得再多也與你無關,因此只是「假錢」。巿場上,投資者主流著重資產升值,而忽視了被動式的現金流,這些投資是非常脆弱的。假如你不將升值部份轉化為現金流,就永遠不能將升值部份轉化為新的資本再進行投資。先不說能否再買入更多各式各樣的資產,長遠地為你產生出更多的持續現金流收入,然而那些資產卻會跟宇宙黑洞一樣將現金流慢慢吸乾。長時間累積不會產生或產生低現金流的資產,最後結果只會因為資產價格的升跌而影響投資情緒,從而作出錯誤投資決定。

相反,若然你能善用可以產生現金流的工具,就能輕輕鬆鬆將「假錢」(升值部份)變成「真錢」(新的資本)。投資及累積會持續產生現金流收益的資產(有效資產),現金流便會越來越多,而新增的現金流就會成為新的資本,再不斷進行投資有效資產的現金流,再不斷持續累積有效資產以產生更多的現金流(享有複利的威力),形成「真錢」雪球。

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