實現財務自由(槓桿篇一):有危才有機 何謂槓桿及使用它的好時機

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風險與機遇同在 槓桿倍化資本、回報

若有人問「怎樣在股市中以小博大?」相信「玩槓桿」是多數人的答案,但「槓桿」是什麼你又清楚嗎?傳統上,這工具的主要好處就是騰出資本,因為投資者僅需投入產品價值的一小部分就能獲得金融市場的大額敞口(任何設定點位元的潛在風險總額),高達自身數十倍的資產。

槓桿

實際上,供應商只會要求投資者提供一筆僅佔倉位總值一部分的本金,其餘資金就由供應商借給投資者,讓你的持倉額更大。這意味著,你能充分利用資本,投資於各種不同的資產,而不是只局限於一兩種資產。然而,你同時亦放棄了實際獲取的好處,如所有權(就股票而言)或進行實物交收(就期貨而言)。

再者,利潤或虧損均是以整個倉位為基礎計算的,即槓桿不僅放大了你的潛在利潤,同時亦放大了你的潛在虧損,風險相當之高。倘若市場走勢不利,你可能需要支付額外的保證金或按金要求(初始支出)來彌補虧損,很容易產生超額的損失。

筆者認為「槓桿」就等於將資本倍化。相對地,將來的潛在回報和風險皆同時倍化!正如筆者在《投資萬能方程式》一文中(Linkup)所言:「風險」和「回報」絕對成正比,我們如能駕馭越高的風險,自然能享有越高的回報。

使用「槓桿」切記要訣:回報夠高先好用!

在2003年之前,一手樓市場中流行著一些「零首期,兩年免息免供」的計劃,即發展商於首兩年代買家供息供本,其後的期數就由買家繼續自行供款。表面似是佔了發展商便宜,將拿出首期的壓力歸零,實際上卻存在著極高的風險,因為買家是以溢價 18% 購入資產,一上車便立即變成負資產!

相反,如果選擇「即供付款」的計劃,即是買入時立即向銀行借入按揭隨即供款。買家則以市價購入資產,可以取得發展商聲稱之約 15% 的即供折扣優惠。假若巿場有八成買家,是選擇後者的計劃,這八成買家就決定了該樓盤的巿場價格,而選擇前者實際沒有取得折扣優惠的買家,就是被溢價。這溢價並不是 115%,而是 118% 至 120%,所以一入巿就會負資產兩成,風險非常之高。

要特別留意,當選擇以「槓桿」方法來投資的項目,所產生的現金流回報率,一定要上升,否則就不要用「槓桿」這方法了。所謂重要的事情說三次,還請謹記若選擇以槓桿方式來投資,其回報率必須要比沒有用槓桿方式為高,否則萬勿進行這頂投資!

當然,「針沒兩頭利」,兩個計劃都各有利弊,參加這些計劃的買家可以利用槓杆的時間。若當年選用後者方式的買家直到現在仍然持有該物業,表示他們能控制槓杆,能駕馭這高風險,現在就能享有極佳的回報。這正正就是合理掌控槓桿的實例!那麼要如何掌握「槓桿」這雙刃工具,管控好當中的風險,有機會筆者再另撰一文談談自己的心得,也歡迎大家參加香港中小型業主會的物業投資講座,學懂如何善用「槓桿」。

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